在西班牙買樓的真實成本（2026）

本指南適合國際買家參考 Costa del Sol 的新盤項目，無論是樓花還是現樓新建住宅。你會了解真正的全包成本，而不只是標價。我們會列出每一項稅費、每一筆收費，以及一間 500.000 euros 住宅的確切總成本。

重點速覽：0.000 至 70.000 euros，所以你的真正全包成本大約是 565.000 euros。如果你買的是樓花，亦需要在施工期間分階段付款，而不是一次過付清。如果你使用按揭，你需要準備 30-40% 的現金首期。

以下是以現金支付一個 500.000 euros 新盤項目的主要數字。

• 50.000 euros% IVA
• 6.000 euros,2% AJD 印花稅
• 6.050 euros% 加 IVA 的律師費
• ~565.000 euros真正全包成本

標價與實際價格之間的差距，是大多數買家最擔心的問題。以下我們會把所有不確定因素拆解清楚。所有數字均以 2026 年為準，所有例子都會先以新盤項目為主，因為這正是我們在 Costa del Sol 銷售的產品。

為甚麼標價不是真正價格

當你看到一間住宅售價為 500.000 euros，這只是開始。西班牙會在此之上加上稅項及費用。這些都不是可有可無的選項，而是每宗合法買賣的一部分。

好消息是：這些成本大多由法律訂明，而且很容易預計。只要你知道它們，就不會有難堪的意外。額外總成本取決於兩件事：

• 該住宅是新盤項目（向發展商購買，無論是樓花或現樓新建住宅），還是二手轉售（向私人業主購買的二手住宅）？
• 你是以現金支付，還是使用按揭？

新盤項目的稅項會比二手轉售略高，但它附帶全新建築、10 年結構保養，以及現代能源評級。我們以下會先講新盤項目，因為這正是我們銷售的產品，並以二手轉售作對照。

注意：很多買家只預留 5-7% 作額外成本預算。真正的數字是新盤項目需額外 12-14%。如果你預算過低，在成交日可能會現金不足。務必按全數規劃預算。

如何支付新盤項目

新盤項目並不是一次過付清。付款時間表取決於你買的是樓花（仍在興建中）還是現樓（已完工並可入住）。

樓花：於施工期間分階段付款：

• 預留訂金：約 6.000 至 10.000 euros 的保留訂金，用來把單位從市場上保留。
• 簽署私人合約時：你需要補足至樓價約 20% 至 40%，並隨著工程進度分階段支付。每一筆分期付款都會有銀行擔保（aval），因此若發展商未能交樓，你的資金仍然受保障。
• 成交時：當住宅完工並交匙時，你支付餘下的 60% 至 80% 尾款。

現樓新建住宅，即住宅已經完工時：

• 預留訂金：同樣支付保留訂金以鎖定單位。
• 簽署私人合約時：約樓價的 10%。
• 成交時：尾款，通常在數星期內支付。

500.000 euros 樓花住宅的實例：

• ~10.000 euros預留訂金
• 最高約 ~200.000 euros施工期間分階段付款（20% 至 40%，附銀行擔保）
• 尾款於完工交匙時支付

這種分階段付款時間安排，是與二手轉售的一大分別。二手轉售（作為下文提到的替代選擇）付款速度快得多：先付 10% 訂金，然後在四至八星期後支付尾款。

額外貼士：務必確認每一筆樓花分期付款都有銀行擔保支持。這就是你的保障。優秀的買家代理會在你支付任何一期款項之前，先確認擔保已經到位。

新盤項目的稅項（IVA + AJD）

新盤項目，無論是樓花還是現樓，都有兩項購買稅。

• IVA（西班牙文的 VAT，即增值稅）：住宅價格的 10%。這在西班牙本土各地都一樣。
• AJD（印花稅，即針對法律契據的稅項）：在 Andalucía 為樓價的 1,2%。

兩者合計，即11,2%新盤項目的稅項。

500.000 euros 的實例：

• 50.000 euros% IVA
• 6.000 euros,2% AJD 印花稅
• 總購買稅：56.000 euros

額外貼士：有些項目會將車位及儲物室（稱為trastero）以獨立契據出售。如果分開出售，這些部分可能適用 21% IVA，而不是 10%。請要求你的代理確認車位和儲物室是否已包含在住宅價格內。優秀的買家代理會在你承諾購買之前為你核實這一點。

另一個選擇：二手轉售住宅的稅項（ITP）

二手轉售是相對於新盤項目的另一種選擇。它是來自私人賣家的二手住宅，並不需支付 IVA。取而代之，你需要支付ITP（針對二手轉售住宅的轉讓稅）.

在 Andalucía，ITP 為7%樓價的稅率。二手轉售沒有另外的印花稅，因為 ITP 已經取代了它。

500.000 euros 的實例：

• 7% ITP：35.000 euros

因此，二手轉售在稅項上比新盤項目便宜。以下是兩者並列比較。

• 新盤項目（11,2%）：56.000 euros
• 二手轉售（7%）：35.000 euros

但新盤項目通常有較低的持有成本、10 年結構保養，以及現代能源評級，而樓花亦讓你可以把付款分散至整個建築期。選擇不只是關乎稅項。

額外貼士：購買二手轉售時，ITP 必須在簽署契據後 30 天內支付。你的律師會代你處理。不要以為離開西班牙就代表事情完成；稅款通常是在簽署後才需要支付。

公證及土地註冊費用

西班牙的每宗買賣都必須在公證人（令買賣合法的公職人員）面前簽署。之後，住宅會記錄於土地註冊處（Registro de la Propiedad，即物業業權的官方紀錄）.

兩項費用均由法律規定，而且在各辦事處之間相差不大。

• 公證費：約 600 至 1.200 euros。
• 土地註冊費：約 400 至 700 euros。

500.000 euros 的實例：

• ~1.500 euros公證費
• ~1.000 euros土地註冊費
• 總計：~2.500 euros

相比稅項，這些費用雖然較小，但都是真實支出。請把它們計入預算。

律師費

法律上你並非必須聘請律師。但對國際買家來說，這會是你花得最值得的一筆錢。購買新盤項目時，好的律師會檢查建築許可、發展商的往績，以及每一筆樓花分期付款是否都有銀行擔保。購買二手轉售時，律師會檢查住宅是否附帶任何債務，以及賣方是否確實擁有該物業。

• 常見律師費：約樓價的 1%，另加律師費上的 21% IVA。

500.000 euros 的實例：

• 5.000 euros1% 律師費
• 1.050 歐元 - 佣金的 IVA 為 21%
• 總計：約 6.050 歐元

警告： 千萬不要只用發展商的律師（或二手轉售時賣方的律師）。他們是為對方辦事的。你需要自己獨立的律師，只為你工作。這樣可保障你避免承接舊有債務及規劃問題。

在 Spain Developments，我們是獨立的買家代理。發展商會支付我們的佣金，所以你毋須向我們付款。我們亦會協助你找到值得信賴的獨立律師，讓你在整個過程中都不會孤軍作戰。

按揭成本（如你需要借貸）

如果你全數現金支付，可以跳過這一節。如果你需要借貸，就要再預留多一點。

西班牙銀行通常會向非居民借出約 60% 至 70% 的樓價。所以你需要 以現金支付樓價的 30% 至 40%，再加上以上所有費用。訂金本身嚴格來說不算是「成本」，但你必須預先準備好。

額外按揭費用：

• 物業估價（銀行對物業價值的評估）： 約 300 至 600 歐元。
• 銀行安排費： 貸款額的 0 至 1,5%。通常可協商。

好消息：自 2019 年起，西班牙法律規定 銀行 需支付按揭印花稅、按揭公證費及按揭登記費。這些你不用付。記得確認你的銀行沒有嘗試把這些費用加到你身上。

500.000 歐元物業、65% 按揭（貸款額 325.000 歐元）示例：

• 約 500 歐元 - 估價
• 3.250 歐元 - 1% 安排費
• 總計：約 3.750 歐元

額外貼士： 西班牙銀行不會借錢給你支付稅項和各項費用。那 12-13% 必須來自你自己的儲蓄。務必仔細規劃你的現金流。

小但真實存在的額外費用

還有幾項較小的費用，主要適用於國際買家：

• NIE 號碼（你的西班牙外國人稅務識別號碼）： 約 10 至 150 歐元，視乎你是否使用代理加快辦理。沒有它你不能買樓。
• 西班牙銀行戶口： 通常開戶免費，但你會需要一個。
• 授權書 （如果你不能親身出席簽署）：約 150 至 300 歐元。
• 公用服務接駁 （食水、電力）新樓：約 200 至 500 歐元。

這些金額不算大，但累積起來也不少。這一組費用可預算約 500 至 1.000 歐元。

貨幣兌換：隱藏成本

這一項令很多買家中招。如果你的收入是英鎊、克朗或茲羅提，你就必須把資金兌換成歐元。物業價格是以歐元計算的。

傳統銀行通常會提供較差的匯率，再加上手續費。這可能令你損失高達 3% 你匯出金額的。以 500.000 歐元的購房來說，3% 就是 15.000 歐元 因匯率差而損失。

專門的貨幣經紀通常比銀行更划算，節省金額可以高達數千歐元。你亦可以預先「鎖定」匯率，這樣即使英鎊下跌，也不會令你在出價到成交之間的成本上升。

示例： 匯出約 565.000 歐元（樓價加各項費用）。銀行匯率可能比經紀多花你 3%。使用經紀最多可為你節省 17.000 歐元 。

額外貼士： 請及早規劃你的貨幣轉帳，不要等到簽約當日才處理。倉促安排大額轉帳，正是很多人損失金錢的原因。我們可以介紹值得信賴、專門服務 Costa del Sol 買家的 FX（外匯）專家給你。

500.000 歐元的完整成本明細

以下是 Costa del Sol 一個 500.000 歐元物業全額現金支付的完整成本概覽。先看新樓盤（我們出售的），再看作為替代選擇的二手轉售物業。

新樓盤，全額現金支付

• 500.000 歐元 - 樓價
• 50.000 euros% IVA
• 6.000 euros,2% AJD 印花稅
• 1.500 歐元公證費
• 1.000 歐元土地註冊費
• 6.050 euros% 加 IVA 的律師費
• 700 歐元 - NIE、銀行戶口、公用服務
• 額外成本總計：65.250 歐元
• 全包總成本：565.250 歐元

如果這是樓花物業，總金額相同，但現金支出會分階段進行：先付約 10.000 歐元作預留，建築期間支付 20% 至 40% 並由銀行擔保，餘額在成交時支付。現樓新盤則走較快流程：預留、簽約時付 10%，然後在成交時支付餘額。

二手轉售，全額現金支付（另一選擇）

• 500.000 歐元 - 樓價
• 35.000 歐元 - 7% ITP 轉讓稅
• 1.500 歐元公證費
• 1.000 歐元土地註冊費
• 6.050 euros% 加 IVA 的律師費
• 700 歐元 - NIE、銀行戶口、公用服務
• 額外成本總計：44.250 歐元
• 全包總成本：544.250 歐元

因此，一個 500.000 歐元的新樓盤實際成本約為 565.000 歐元 全包。即大約比標價高 13% 。二手轉售則約為 544.000 歐元，大約 9% 更高.

注意： 以上明細是假設全額現金購買。如使用按揭，需再加約 3.750 歐元按揭費用。如涉及外幣，也要計入匯差。請記住，樓花購買會把付款分散到建築期間，而二手轉售通常在四至八星期內完成付款。

你實際上需要多少現金？

這才是最重要的問題。以下兩個簡單情況，都是以新樓盤為例。

全額現金支付，新樓盤，500.000 歐元： 你需要全數全包金額，約為 565.000 歐元。樓花物業會在建築期間分階段支付；現樓則會在數星期內支付完成。

使用 65% 按揭，新樓盤，500.000 歐元：

• 175.000 歐元 - 首期（樓價的 35%）
• 約 65.250 歐元 - 稅項及費用
• 約 3.750 歐元 - 按揭費用
• 所需現金總額：約 244.000 歐元

銀行會借出其餘的 325.000 歐元。這就是為何誠實規劃如此重要。在你愛上一個家之前，你應該先知道自己的真實數字。

在 Spain Developments，我們會在你作出承諾之前，為你喜歡的任何物業提供這份完整明細。買家無需支付佣金，因為發展商會支付給我們。我們的工作就是確保你不會遇到任何難堪的意外。

總結

在 Costa del Sol 購買新樓盤的實際成本，大約是在樓價之上再加 12-14%。以 500.000 歐元的新樓為例，全包約為 565.000 歐元。最大項目是 IVA、印花稅及律師費；最容易節省的地方則是找一個好的貨幣經紀。如果你買樓花，付款會分散於建築期間，餘額於成交時支付。相比之下，二手轉售大約只需多付 10-12%，而且付款速度快得多。只要按全數金額做好規劃，成交當日就不會有任何震驚。

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