Kas kinnisvara ostmiseks Hispaanias on vaja juristi?

Kui ostad Costa del Solil välismaalt uut kodu, vastab see juhend ühele suurele küsimusele. Sa saad teada, mida jurist tegelikult teeb, kui palju see maksab ja millised on tegelikud riskid, kui juristi mitte kasutada. Kõigepealt lühivastus, siis detailid.

Kiire kokkuvõte

• Ei, Hispaania seadus ei sunni sind juristi kasutama.
• Kuid peaaegu iga turvaline välisost tehakse juristi abil.
• Hispaania süsteem ei kaitse ostjat vaikimisi.
• Sõltumatu jurist maksab umbesa01% hinnast pluss KM.
• See on kõige odavam kindlustus, mille sa kunagi ostad.

Lühivastus

Ei, Hispaania seadus ei sunni sind juristi kasutama. Kuid peaaegu iga turvaline välisost tehakse juristi abil. Põhjus on lihtne. Hispaania süsteem ei kaitse ostjat vaikimisi. Sa pead ennast ise kaitsma.

Kui ostad ilma juristita, võtad kõik õiguslikud riskid üksinda enda kanda. Puhkusekodu või investeeringu puhul, mida sa ei pruugi enne tehingu lõpuleviimist kunagi isiklikult näha, on see risk, mida enamik inimesi ei peaks võtma.

Kas notar ei kaitse mind?

See on kõige levinum viga, mida välisostjad teevad. Nad arvavad, et notar (notarioa0- neutraalne riigiametnik, kes jälgib allkirjastamist) on nende poolel. Ei ole.

Notar on neutraalne riigiametnik. Seaduse järgi peab notar jääma erapooletuks. Tema ülesanne on kinnitada, et mõlemad inimesed on need, kelleks nad end väidavad, et akt on paberil korrektne ja et allkirjastamine on seaduslik. Nad kontrollivad, et ostja ja müüja mõistavad, millele nad alla kirjutavad.

Kuid notar ei tööta sinu heaks. Ta ei pea sinu lepingu üle läbi rääkima. Ta ei hakka linnavalitsust taga ajama puuduvate lubade pärast. Ta ei hoiata sind, et planeeringueelne arendaja näib rahaliselt nõrk. See töö on juristi töö ja ainult juristi töö.

Notar teeb allkirjastamise seaduslikuks. Jurist teeb ostu turvaliseks. Need on kaks eri asja.

Mida kinnisvarajurist tegelikult teeb?

Hea sõltumatu jurist (abogadoa0- kvalifitseeritud Hispaania advokaat) tegeleb iga õigusliku sammuga alates esimesest kontaktist kuni võtmeteni käes. Siin on täielik nimekiri.

• Õiguslik taustakontroll.a0Nad kontrollivad kinnisvara kinnistusraamatus (Registro de la Propiedada0- ametlik register selle kohta, kellele mis kuulub) võlgade, hüpoteekide, kinnipidamisõiguste ja ebaseaduslike ehitustööde osas.
• NIE number.a0Nad taotlevad sulle NIE numbri (Nfamero de Identidad de Extranjeroa0- maksutunnus, mida iga välisostja vajab).
• Lepingu ülevaatus.a0Nad loevad läbi ja parandavad broneerimislepingu ning eraõigusliku ostulepingu (contrato de arrasa0- siduv käsirahaleping) enne, kui sa midagi maksad.
• Kaitse planeeringueelse ostu puhul.a0Uusarenduste puhul kinnitavad nad, et iga sinu tehtud etappmakse jaoks on olemas kehtiv pangagarantii (aval bancarioa0- panga lubadus sinu raha tagastada).
• Lubade kontroll.a0Nad kontrollivad ehitusluba ja lõpus ka First Occupation Licence'i (Licencia de Primera Ocupacif3na0- luba, mis võimaldab sul seal seaduslikult elada ja kommunaalteenused ühendada).
• Maksude ja kulude arvutus.a0Nad ütlevad sulle täpse kogusumma: KM või võõrandamismaks, templimaks, notaritasud ja registritasud. Ei mingeid ebameeldivaid üllatusi.
• Tehingu lõpuleviimine ja registreerimine.a0Nad osalevad notari juures, kontrollivad lõplikku akti, maksavad maksud ja registreerivad kinnisvara sinu nimele. Just see teeb sinust seadusliku omaniku.
• Pärast müüki.a0Nad vormistavad ümber kommunaalteenuste lepingud ja seavad sisse IBI (iga-aastane kohaliku omavalitsuse maks) otsekorraldused.

Miks sul on vaja sõltumatut juristi (mitte arendaja oma)

Kui ostad uusarenduse, pakub arendaja või maakler sulle sageli „oma” juristi. See kõlab abivalmilt. See võib säästa sulle väikese tasu. Palun ära tee seda.

See jurist saab tasu müüjalt. Tema lojaalsus kuulub müüjale. Kui tekib probleem, on tal selge huvide konflikt. Ta ei võitle sinu eest tõsiselt, sest tema klient on laua teisel poolel.

Sul on vaja juristi, kes töötab ainult sinu heaks. Sõltumatul juristil on nii õiguslik kohustus kui ka rahaline põhjus probleemid üles leida enne, kui neist saab sinu kahju. See on Hispaanias kinnisvara ostmise kõige tähtsam reegel.

Just seetõttu töötab Spain Developments ainult sõltumatute Hispaania juristidega, mitte kunagi arendaja juristiga. Arendaja tasutud ostja esindajana on meie töö teid kaitsta ning sõltumatu jurist on selle kaitse selgroog.

Hoiatus: „tasuta õiguspakett”. Levinud nipp on „tasuta õiguspakett”, mis on seotud alles ehitatava kinnisvara tehinguga. Tasu on peidetud hinna sisse ja jurist vastutab arendaja ees. Kui müüja poolt on hoolsuskohustuse kontroll „hinna sees”, võtke seda ohumärgina, mitte boonusena.

Kui palju maksab jurist Hispaanias?

Tavaline turuhind on umbes 1% of the purchase price, plus VAT (IVA at 21%). Paljud bürood kehtestavad odavamate kinnisvaraobjektide puhul umbes 1.000 euro kuni 1.500 euro suuruse miinimumtasu.

Võtame päris näite. Oletame, et ostate uusarenduse korteri hinnaga 500.000 euros.

Arvutusnäide: 500.000 euro korter

• 5.000 euros - juristi tasu (1%)
• 1.050 euros - käibemaks tasult (21%)
• Õigusteenuse kogukulu: 6.050 eurot

See on kokku umbes 1,2% hinnast. Võrreldes 500.000 euro suuruse ostuga, mida ei saa lihtsalt tagasi pöörata, on see väike summa. See on kõige odavam kindlustus, mille te kunagi ostate.

Boonusnipp: Paluge enne millegi allkirjastamist fikseeritud kirjalikku hinnapakkumist. Selge jurist annab selge hinna. Vältige kõiki, kes tasude osas ebamääraseks jäävad.

Mis võib ilma juristita valesti minna?

Hispaania kinnisvaraturg toimib põhimõttel „ostja olgu ettevaatlik”. Kui olete allkirjastanud, on probleemid teie omad, isegi kui te neist ei teadnud. Siin on näited, mille tõttu välisostjad on päriselt raha kaotanud.

• Varjatud võlad. Maksmata maksud, ühistutasud ja kommunaalarved jäävad kinnisvara külge, mitte müüja külge. Kui jätate kontrolli vahele, pärite arve.
• Ebaseaduslikud ehitustööd. Loata ehitatud terrass, bassein või lisatuba võib kaasa tuua trahve või isegi lammutamiskorralduse.
• Alles ehitatava projekti arendaja läheb pankrotti. Kui ehitaja ebaõnnestub ja pangagarantiid ei olnud, võivad teie osamaksed kaduda. Jurist takistab teil ilma selle garantiita maksmast.
• Puudub esimese kasutuse luba. Ilma selleta ei saa te seaduslikult kodus elada ega vormistada vett ja elektrit oma nimele.
• Ebaausad müüjad või maaklerid. Mõned survestavad teid kiiresti allkirjastama, enne kui kontrollid on tehtud. Jurist lisab klausli, mis lubab teil tehingust taganeda, kui ilmneb tõsine probleem.

Märkus okupade (squatterite) kohta. See on paljude ostjate jaoks suur hirm ja mure on arusaadav. Kuid tegelik risk aiaga piiratud uusarenduse piirkonnas on väga väike. Need kodud on asustatud, alarmidega kaitstud ja kogukonna poolt valvatud. Lisaks sellele muutis Hispaania 2025. aasta okupeerimisvastane seadus (Ley Antiokupas), mis kehtib alates 2025. aasta aprillist, väljatõstmise palju kiiremaks. Politsei saab nüüd ebaseaduslikud hõivajad 48 tunni jooksul eemaldada, kui nad varakult avastatakse, ning kohtud kasutavad kiirmenetlust, mis kestab umbes 15 päeva. Ostja esindaja ja jurist tagavad samuti, et teie uus kodu oleks esimesest päevast korralikult kaitstud.

Ostmine distantsilt: kas jurist saab kõigega hakkama?

Jah. See on üks parimaid põhjuseid juristi palkamiseks. Paljud Briti, Iiri, Hollandi, Skandinaavia, Saksa, Poola ja Tšehhi ostjad ei sõida allkirjastamiseks kunagi Hispaaniasse. Neil pole seda vaja.

Te allkirjastate volikirja (poder notarial - juriidiline dokument, mis lubab teie juristil teie nimel tegutseda). Tavaliselt saab seda teha Hispaania konsulaadis teie koduriigis või kodumaal notari juures apostilliga (rahvusvaheline tempel, mis muudab dokumendi välismaal kehtivaks). Seejärel allkirjastab teie jurist teie nimel notariaalakti ja registreerib kodu teie nimele.

See on tavapärane, turvaline ja väga levinud ostuviis. Õige meeskonnaga võib kogu ostuprotsess toimuda teie elutoast.

Kuidas valida hea jurist

Kasutage seda lühikest kontrollnimekirja enne, kui otsustate.

• Nad on sõltumatud ja töötavad ainult teie heaks, mitte kunagi arendaja heaks.
• Nad on registreeritud Hispaania advokatuuris (Colegio de Abogados). Võite küsida nende advokaadinumbrit.
• Nad annavad fikseeritud tasu kirjalikult, umbes 1% pluss käibemaks.
• Nad räägivad selgelt teie keelt või töötavad emakeelse meeskonnaga, kes seda teeb.
• Nad selgitavad iga sammu lihtsate sõnadega, mitte juriidilises žargoonis.

Spain Developmentsis on selle sõltumatu juristi leidmine ja temaga koostöö osa meie teenusest teile. Me koordineerime õiguslikke kontrolle, dokumente ja ajakava, et miski ei jääks kahe silma vahele, isegi kui ostate teisest riigist.

Põhipunkt

Teil ei ole Hispaanias ostmiseks juristi seaduse järgi vaja. Kuid ilma juristita ostmine tähendab, et kannate kogu õigusliku riski ise süsteemis, mis kaitseb müüjat rohkem kui ostjat. Umbes 1% hinna eest kontrollib sõltumatu jurist kinnisvara, kaitseb teie raha ja registreerib kodu teie nimele.

Kui vaatate Costa del Solis uut arendusprojekti, võtke sõltumatu jurist appi enne, kui maksate ainsagi euro. Spain Developments aitab teil teha just seda, emakeelse meeskonnaga, kes haldab kogu juriidilist poolt algusest lõpuni.