Pangagarantii Hispaanias: ostja kaitse off-plan ostul

Kui ostate Costa del Solil ehitamata kodu, on pangagarantii kõige olulisem kaitse, mis teil on. See juhend selgitab, mis see on, milline seadus selle taga on ja kuidas veenduda, et teie oma on päris. See on kirjutatud välisostjatele, kes maksavad osade kaupa enne kodu valmimist.

Kiire kokkuvõte

• Pangagarantii tagastab iga euro, mille maksate enne kodu valmimist.
• See on seadusest tulenev nõue vastavalt Law 57/1968 ja Law 20/2015.
• Kui arendaja läheb pankrotti, maksab pank või kindlustusandja teile raha koos intressiga tagasi.
• Ärge kunagi makske sissemakset enne, kui sõltumatu advokaat kinnitab kehtiva garantii olemasolu.

Mis on pangagarantii?

Pangagarantii (aval bancarioA0- panga või kindlustusandja juriidiline lubadus) on siduv kohustus. See ütleb järgmist: kui arendaja ei suuda teie kodu valmis ehitada ja üle anda, maksab pank tagasi iga euro, mille olete ehituse ajal tasunud, koos intressiga.

Kui ostate ehitamata kinnisvara, maksate osade kaupa. Kõigepealt sissemakse, siis maksed ehituse edenemise järgi ja lõpus ülejäänud summa. Garantii katab kõik need osamaksetena tehtud maksed. See on teie turvavõrk, kui projektiga midagi valesti läheb.

Lühidalt: ilma pangagarantiita pole kaitset. Teie raha oleks ohus ja teil poleks millelegi toetuda.

Miks ehitamata ost vajab seda kaitset

Ehitamata kinnisvara ostmisel on tõelisi eeliseid. Hind on sageli madalam kui valmis kodul. Saate täiesti uue kinnisvara, mis on ehitatud kaasaegsete standardite järgi, ja mõnikord saate valida viimistlusmaterjale. Costa del Solil on ehitamata ost üks populaarsemaid ostuviise.

Aga siin on üks suur risk. Maksate millegi eest, mida veel ei eksisteeri. Teie esimesest maksest kuni võtmeteni võib mööduda kuid, mõnikord aastaid. Selle aja jooksul võivad asjad valesti minna.

Halvim stsenaarium on arendaja maksejõuetus. Kui ehitaja läheb enne valmimist pankrotti, võib teie raha kaduda. 2008. aasta kriisi ajal kaotasid tuhanded välisostjad sel viisil sissemaksed ja osamaksed. Mõned võitlesid üle kümne aasta, et oma raha tagasi saada. Pangagarantii on olemas selleks, et see teiega enam kunagi ei juhtuks.

Seadus: Law 57/1968 ja Law 20/2015

Te ei pea olema advokaat, et mõista peamisi fakte. Siin need lihtsas keeles ongi.

Law 57/1968

Algne seadus. See sundis arendajaid tagama kõik ostjatelt saadud ettemaksed. Raha pidi minema eraldi kaitstud kontole. Kui kodu ei antud üle, sai ostja oma raha tagasi.

Law 20/2015 (kehtib alates January 2016)

Asendas ja uuendas reegleid. Kaitse muutus tugevamaks, mitte nõrgemaks. Uued reeglid kuuluvad Hispaania ehitusseaduse alla (Ley de Ordenación de la Edificación, või LOE).

Suur muudatus 2015. aastal oli järgmine: raha hoidev pank on nüüd samuti kaasvastutav. Kui pank laseb arendajal võtta ostjate sissemakseid kontole ilma garantiita, saab panka kohustada teile raha tagasi maksma. See teeb pangast teie raha „valvuri“, mitte lihtsalt passiivse kontohalduri.

Põhipunkt:A0Law 20/2015 järgi vastutavad teie sissemakse eest kaks osapoolt. Arendaja peab garantii andma. Pank peab veenduma, et see on olemas. Kui kumbki ebaõnnestub, on teil tugev nõue.

Hispaania ülemkohus on ostjaid toetanud ikka ja jälle. Veel 2025. aasta lõpus kinnitas ta, et pangad peavad sissemaksed täies ulatuses koos intressiga tagasi maksma isegi siis, kui maksed käisid vahendaja kaudu ja isegi siis, kui individuaalset sertifikaati kunagi ei väljastatud. Seda kaitset käsitletakse avaliku korra küsimusena. See tähendab, et sellest ei saa lepinguga loobuda ega seda nõrgendada.

Kuidas pangagarantii töötab, samm-sammult

Siin on garantii täielik elutsükkel tavalise ehitamata ostu puhul.

1. Te allkirjastate ostulepingu.A0Selles peab olema kirjas, et kõik teie maksed on tagatud Law 20/2015 alusel.
2. Te maksate spetsiaalsele kontole.A0Teie raha läheb arenduse jaoks mõeldud eraldi kontole. Mitte kunagi arendaja üldkontole.
3. Te saate garantiisertifikaadi.A0Pank või kindlustusandja väljastab dokumendi, mis katab täpsed summad, mille olete tasunud. Hoidke alles kõik koopiad.
4. Ehitus edeneb.A0Teete iga etapi makse. Igaüks neist peaks olema garantiiga kaetud.
5. Kaks võimalikku lõppu.A0Kui kodu on valmis ja üle antud koos First Occupation Licence’iga, lõpeb garantii. Kui arendaja ei anna kinnisvara üle, nõuate pangalt kogu tagasimakse koos intressiga.

Mida garantii peab sisaldama

Paluge oma advokaadil kõik need punktid enne mis tahes makse tegemist üle kinnitada.

• Garantii andva panga või kindlustusandja nimi.
• Arendusprojekt ja teie konkreetne üksus.
• Täpsed kaetud summad, mis peavad vastama sellele, mida te tegelikult maksate.
• Seadusjärgne intress iga makse kuupäevast alates.
• Selge märge, et see kuulub Seaduse 20/2015 / Seaduse 57/1968 alla.

Paneme sellele numbrid külge. Kujutage ette, et ostetava plaanijärgse korteri hind ona0500.000 eurot. Tüüpiline makseplaan võib välja näha selline.

Näide arvutusega: 500.000 euro suurune plaanijärgne korter

• 10.000 eurota0- broneerimistasu (garanteeritud)
• 150.000 eurota0- lepingu allkirjastamisel, 30% (garanteeritud)
• 100.000 eurota0- etappide kaupa tehtavad maksed ehituse ajal (garanteeritud)
• 240.000 eurota0- lõppsumma valmimisel (tasutakse notari juures)

Selles näites makstakse umbes 260.000 eurot enne, kui kodu üldse olemas on. Iga selle euro taga peaks olema kehtiv pangagarantii. Kui seda ei ole, olete kaitseta.

Individuaalne vs kollektiivne garantii

Võite kuulda kahte mõistet. Siin on erinevus.

Individuaalne garantii

Teile väljastatud tõend, teie üksuse ja teie maksete kohta. See on kõige selgem ja turvalisem vorm. Kuldstandard.

Kollektiivne (üldine) garantii

Üks poliis, mis katab kogu arenduse. Hispaania kohtud on kinnitanud, et see kaitseb teid endiselt täielikult, isegi kui te ei saanud kunagi individuaalset tõendit, tingimusel et kollektiivne poliis on kehtiv.

Mõlemat tüüpi garantii võib teid kaitsta. Kuid individuaalne tõend teie käes on kuldstandard. Küsige seda alati.

Mis siis, kui arendaja läheb pankrotti?

Just siis näitab garantii oma tõelist väärtust. Kui arendaja muutub maksejõuetuks ega suuda teie kodu valmis ehitada, ei kaota te oma raha.

Teie või teie advokaat esitate nõude pangale või kindlustusandjale, kes garantii andis. Nad peavad tagastama kogu teie makstud summa koos seadusjärgse intressiga alates iga makse kuupäevast. Ülemkohus on kinnitanud, et see kehtib isegi siis, kui arendajal ei ole enam raha alles. See ongi kogu mõte: garantiiandja astub ebaõnnestunud arendaja asemele.

Nõude esitamiseks hoidke need dokumendid esimesest päevast alates turvaliselt alles:

• Teie broneerimis- ja ostulepingud.
• Tõendid iga makse kohta (pangaülekanded ja kviitungid).
• Garantiitõend või sõnastus, mis viitab kollektiivsele poliisile.
• Kõik tehinguga seotud vahendajate e-kirjad või arved.

Boonusnipp:a0Isegi kui ostsite aastaid tagasi ja kaotasite raha ilma garantiita, võib teil siiski olla nõue panga vastu, kus arendaja kontot hoiti. Hispaania kohtud on paljudes sellistes juhtumites leidnud pangad kaasvastutavaks. Tasub paluda spetsialiseerunud advokaadil oma vanad dokumendid üle vaadata.

Hoiatusmärgid ja pettused, mida vältida

Enamik Costa del Soli arendajaid on ausad. Kuid need hoiatusmärgid peaksid alati panema teid peatuma ja üle kontrollima.

• Lepingus ei ole garantiid mainitud.a0Kõndige minema, kuni see on kirjalikult parandatud.
• abMakske meie kontole, garantii tuleb hiljem.bba0Ärge kunagi makske enne, kui garantii on kinnitatud. Hiljem tähendab sageli mitte kunagi.
• Surve kontrollid vahele jätta.a0Kiirustamine allkirjastamisega on klassikaline taktika. Võtke aega.
• Arendaja enda advokaat abkinnitabbb kõik.a0See advokaat töötab müüja jaoks. Teil on vaja oma sõltumatut advokaati, et kontrollida, kas garantii on päris.
• Maksed üldisele või isiklikule kontole.a0Seaduse järgi peab teie raha minema eraldi, selleks ette nähtud kontole.

Siin kaitseb teid õige meeskond. Spain Developmentsis töötame ainult sõltumatute Hispaania advokaatidega, mitte kunagi arendaja advokaadiga. Enne kui kannate üle kasvõi ühe euro, kinnitab teie advokaat, et pangagarantii on kehtiv ja katab teie maksed. Arendaja poolt tasustatud ostjaesindajana on meie roll hoida teie raha turvalisena ehituse igas etapis.

Lõppjäreldus

Pangagarantii on teie kaitsekilp, kui ostate Hispaanias plaanijärgset kinnisvara. Tänu Seadusele 57/1968 ja Seadusele 20/2015 peab arendaja selle andma ning pank peab veenduma, et see on olemas. Kui projekt ebaõnnestub, saate oma raha koos intressidega tagasi, isegi kui arendaja läheb pankrotti.

Kuldreegel on lihtne. Ärge kunagi makske ehitusjärgse ostu deposiiti enne, kui sõltumatu jurist on kinnitanud, et kehtiv pangagarantii on olemas. Kui ostate Costa del Solis uusarendust, saab Spain Developments teid ühendada sõltumatu juristiga, kes kontrollib enne teie kohustumist just seda.