Virhetarkastus uudiskohteille Espanjassa

Olet juuri saamassa avaimet upouuteen kotiin Costa del Solilla. Ennen kuin hyväksyt sen ja maksat loppusumman, tarvitset snagging-tarkastuksen. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä se on, mitä pitää tarkistaa ja miksi se suojaa rahojasi. Se on kirjoitettu uudiskohteita ostaville ulkomaisille ostajille.

Nopea yhteenveto

• Snagging-tarkastus tarkistaa valmiin uudiskohteen ennen kuin hyväksyt sen.
• Tarkista ensin juridiset asiakirjat, erityisesti First Occupation Licence.
• Kirjaa jokainen virhe ylös kirjallisesti ja korjauta se ennen kaupantekoa.

Mitä snagging-tarkastus on?

Snagging-tarkastus on huolellinen tarkastus valmiille uudiskohteelle. Etsitään virheitä: halkeamia, vuotoja, huonoa viimeistelyä ja järjestelmiä, jotka eivät toimi. Jokainen ongelma listataan (jokainen niistä on snag) ja rakennuttajaa pyydetään korjaamaan ne.

Miksi snagging on tärkeää Espanjassa

Nykyaikainen rakentaminen on monimutkaista. Jopa hyvät rakennuttajat jättävät pieniä virheitä. Asiantuntijoiden mukaan rakennusprojektin viimeiset 5 % sisältävät suurimman osan piilevästä riskistä. Juuri tätä viimeistä 5 %:a varten snagging on olemassa.

Costa del Solilla on myös omat haasteensa. Voimakkaat kausisateet koettelevat kattoja ja salaojitusta. Tasakatot ovat yleisiä, joten vedeneristys on tehtävä oikein. Voimakas aurinko ja suolainen rannikkoilma rasittavat pintoja. Koti, joka näyttää täydelliseltä aurinkoisena esittelypäivänä, voi kätkeä ongelmia, jotka näkyvät vasta myöhemmin.

Jos jätät snaggingin väliin, riskinä on kuukausien stressi muuton jälkeen: joudut jahtaamaan rakennuttajaa, joka on jo saanut maksun, maksamaan korjaukset itse tai elämään virheiden kanssa, joita ei koskaan korjata.

Juridiset asiakirjat, jotka kannattaa tarkistaa ensin

Espanjassa uudiskohde ei ole todella valmis ennen kuin asiakirjat ovat kunnossa. Fyysinen rakennus on vain puolet kokonaisuudesta. Älä koskaan hyväksy kohdetta varmistamatta, että nämä asiakirjat ovat olemassa.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arkkitehti ja tekninen arkkitehti (aparejador) allekirjoittavat tämän varmistaakseen, että työt vastaavat luvan saanutta projektia. Se käynnistää takuu- ja lupaprosessin.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Kunnan myöntämä First Occupation Licence (ayuntamiento). Ilman sitä et voi laillisesti asua kodissa tai liittää vettä ja sähköä omiin nimiisi. Tämä on ylivoimaisesti tärkein asiakirja.
• Boletines (asennustodistukset). Viralliset leimatut todistukset sähkö-, vesi-, kaasu- ja telejärjestelmille.
• Takuut ja käyttöohjeet. Takuut kodinkoneille, ilmastoinnille ja allaslaitteille sekä Libro del Edificio (rakennuskirja, jossa määritellään ylläpito).

Varoitus: älä tee kauppaa ilman LPO:ta. Joihinkin ostajiin kohdistetaan painetta tehdä kauppa ennen kuin LPO on myönnetty. Älä suostu siihen. Ilman LPO:ta et ehkä voi liittää kunnallistekniikkaa tai edes asua siellä laillisesti. Asianajajasi on vahvistettava, että se on voimassa.

Täydellinen snagging-tarkastuslista

Käy asunto läpi huone huoneelta päiväsaikaan ja valot päällä. Ota tämä lista mukaan. Ota kuvat jokaisesta virheestä.

Kodista ulkopuolella

• Julkisivu ja katto. Etsi halkeamia, epätasaista rappausta ja puuttuvia kattotiiliä. Tarkista, että rännit ja syöksytorvet on asennettu ja niissä ei ole rakennusjätettä.
• Vedeneristys ja kuivatus. Tarkista terassit, katto ja mahdollinen kellari. Costa del Solin rankkasateilla asianmukainen kuivatus ja kosteuseristys ovat välttämättömiä.
• Uima-allas ja puutarha. Testaa allaslaitteet. Tarkista, että altaan laatat ovat ehjät ja automaattinen kastelujärjestelmä toimii.
• Portit ja muurit. Testaa automaattiportit ja ovipuhelimet. Tarkista, että tontin rajamuurit vastaavat sovittua korkeutta ja viimeistelyä.

Mekaaniset ja sähköiset järjestelmät

• Ilmastointi ja lämmitys. Testaa ilmastointi sekä lämmitys- että viilennystilassa. Jos kohteessa on aeroterminen lattialämmitys, tarkista, että jokainen vyöhyke saavuttaa lämpötilan ja että jakotukki on merkitty.
• Putkisto. Avaa jokainen hana ja suihku. Vedä jokainen wc. Tarkista vedenpaine, katso altaiden alle vuotojen varalta ja varmista, että lämmin vesi saavuttaa kauimmaisen kylpyhuoneen nopeasti.
• Sähköt ja älykoti. Testaa jokainen pistorasia ja valokatkaisin. Jos kodissa on älykotijärjestelmä (domotics), tarkista että se toimii ja pyydä näyttämään, miten sitä käytetään.

Kodin sisällä

• Lattiat ja laatoitus. Napauta laattoja kevyesti. Ontto ääni tarkoittaa huonoa kiinnitystä. Tarkista, että saumauslinjat ovat siistit ja tasaiset eikä laatoissa ole lohkeamia.
• Seinät ja katot. Etsi luonnon- ja keinovalossa epätasaista rappausta, maalivalumia ja hiushalkeamia.
• Ovet ja ikkunat. Avaa ja sulje jokainen. Tarkista lukot, tiivisteet ja ettei lasissa tai karmeissa ole naarmuja.
• Keittiö ja vaatekaapit. Tarkista, että kiinteät kalusteet ovat suorassa, soft-close-saranat toimivat ja pinnat ovat ehjät.

Kenen pitäisi tehdä tarkastus?

Voit tehdä perussnaggaustarkastuksen itse tämän listan avulla. Mutta ammattilainen löytää paljon enemmän. Hän tietää, mitä Espanjan rakennusmääräykset vaativat ja mihin viat yleensä piiloutuvat.

Vaihtoehtosi:

• Erikoistunut snaggausyritys tai rakennustarkastaja. He laativat yksityiskohtaisen raportin annettavaksi rakennuttajalle. Paras vaihtoehto useimmille ostajille.
• Projektipäällikkö. Suuremmissa tai ylellisissä kohteissa hän hoitaa luovutuksen, puutelistat ja korjaukset.
• Sinä itse, tämän tarkistuslistan avulla. Parempi kuin ei mitään, mutta teknisiä vikoja voi jäädä huomaamatta.

Vinkki: Varaa tarkastus ennen kuin annat hyväksyntäsi, älä koskaan sen jälkeen. Rakennuttajalla on kaikki syyt korjata puutteet silloin, kun hän tarvitsee vielä loppumaksusi. Kun olet maksanut ja allekirjoittanut, tämä neuvotteluetu katoaa.

Mitä tapahtuu tarkastuksen jälkeen

Snaggaus ei ole vain listan tekemistä. Tarkoitus on saada viat korjatuiksi. Prosessi menee näin.

1. Laadi puutelista. Kirjaa ylös jokainen virhe sekä valokuvat ja sijainnit.
2. Lähetä se rakennuttajalle kirjallisesti. Säilytä päivätty kopio. Kirjallinen dokumentaatio on tärkeä, jos myöhemmin tulee riitaa.
3. Sovi määräaika. Aseta korjauksille selkeä päivämäärä ennen kaupan päättämistä.
4. Tarkasta uudelleen. Varmista, että työ on oikeasti tehty ja että se on tehty hyvin. Älä luota pelkästään heidän sanaansa.
5. Päätä sitten kauppa. Allekirjoita kauppakirja ja maksa loppusumma vasta, kun olet tyytyväinen, tai kun selkeä kirjallinen suunnitelma kattaa kaikki jäljellä olevat kohdat.

Älä allekirjoita snaggausasiakirjoja ennen kuin koti on tarkastettu kunnolla ja riippumattomasti. Kun allekirjoitat, toimiin ryhtyminen vaikeutuu huomattavasti.

Snaggaus, kun asut ulkomailla

Useimmat Costa del Solin uudiskohteiden ostajat asuvat toisessa maassa. Et ehkä ole Espanjassa luovutuksen aikaan. Se on täysin mahdollista, kunhan suunnittelet etukäteen.

Voit lähettää tilallesi ammattimaisen snaggaustarkastajan tai projektipäällikön. Riippumaton asianajajasi voi varmistaa, että LPO ja muut asiakirjat ovat kunnossa ennen kaupan päättämistä. Jos et voi tulla notaarille, allekirjoitat valtakirjan (poder notarial - oikeudellinen asiakirja, joka antaa asianajajallesi oikeuden toimia puolestasi), joten asianajajasi allekirjoittaa kauppakirjan puolestasi. Sinun ei tarvitse olla paikalla ollaksesi suojattu.

Juuri tässä oikea tiimi tekee eron. Spain Developments auttaa järjestämään riippumattoman snaggaustarkastuksen ja tekee yhteistyötä riippumattomien espanjalaisten asianajajien kanssa, ei koskaan rakennuttajan asianajajan, ja he varmistavat luvat ja asiakirjat ennen kuin maksat. Rakennuttajan maksamana ostajan edustajana tehtävämme on varmistaa, että valmis koti vastaa sitä, mitä sinulle luvattiin, myös silloin kun ostat ulkomailta käsin.

Ennen kuin annat hyväksyntäsi: snaggaustarkistuslista

• First Occupation Licence (LPO) vahvistetusti voimassa.
• CFO, boletines, takuut ja Libro del Edificio vastaanotettu.
• Täydellinen puutelista laadittu valokuvin, sisältä ja ulkoa.
• Puutelista lähetetty rakennuttajalle kirjallisesti määräajan kanssa.
• Korjaukset tarkastettu uudelleen ennen loppusumman maksamista.

Yhteenveto

Snaggaustarkastus on viimeinen ja paras mahdollisuutesi varmistaa, että uudiskohde on kunnossa ennen kuin maksat siitä. Tarkista ensin asiakirjat, erityisesti First Occupation Licence. Tarkista sitten rakennus sisältä ja ulkoa ja kirjaa jokainen virhe kirjallisesti ennen kaupan päättämistä.

Käytä ammattilaista, pidä kehittäjä selkeässä määräajassa ja hyväksy työ vasta, kun olet tyytyväinen. Jos olet ostamassa uudiskohdetta Costa del Solilta, Spain Developments voi järjestää riippumattoman tarkastuksen ja riippumattoman asianajajan, jotta saamasi koti on se koti, josta maksoit.