Inspeksi Snagging untuk Properti Baru di Spanyol

Anda akan segera menerima kunci rumah baru di Costa del Sol. Sebelum Anda menandatangani persetujuan dan membayar sisa akhir, Anda memerlukan inspeksi snagging. Panduan ini menjelaskan apa itu, apa yang harus diperiksa, dan mengapa ini melindungi uang Anda. Panduan ini ditulis untuk pembeli asing properti baru.

Ringkasan cepat

• Inspeksi snagging memeriksa bangunan baru yang sudah selesai sebelum Anda menerimanya.
• Periksa dokumen hukum terlebih dahulu, terutama First Occupation Licence.
• Catat setiap cacat secara tertulis dan perbaiki sebelum penyelesaian.

Apa itu inspeksi snagging?

Inspeksi snagging adalah pemeriksaan teliti terhadap bangunan baru yang sudah selesai. Anda mencari cacat: retakan, kebocoran, hasil akhir yang buruk, dan sistem yang tidak berfungsi. Anda mencatat setiap masalah (masing-masing adalah sebuah "snag") dan meminta pengembang untuk memperbaikinya.

Mengapa snagging penting di Spanyol

Konstruksi modern itu kompleks. Bahkan pengembang yang baik pun meninggalkan cacat kecil. Para ahli mengatakan 5% terakhir dari sebuah pembangunan membawa sebagian besar risiko tersembunyi. 5% terakhir itulah tepatnya tujuan snagging.

Costa del Sol juga memiliki tantangannya sendiri. Hujan musiman yang deras menguji atap dan drainase. Atap datar umum ditemukan, jadi kedap air harus dikerjakan dengan benar. Matahari yang terik dan udara pantai yang asin merusak hasil akhir. Rumah yang terlihat sempurna pada hari peninjauan yang cerah bisa saja menyembunyikan masalah yang baru muncul kemudian.

Lewatkan snagging dan Anda berisiko mengalami stres berbulan-bulan setelah pindah: mengejar pengembang yang sudah dibayar, membayar perbaikan sendiri, atau tinggal dengan cacat yang tidak pernah diperbaiki.

Dokumen hukum yang harus diperiksa terlebih dahulu

Di Spanyol, bangunan baru belum benar-benar selesai sampai dokumennya lengkap. Bangunan fisik hanyalah separuh cerita. Jangan pernah menandatangani persetujuan tanpa memastikan dokumen-dokumen ini ada.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arsitek dan arsitek teknis (aparejador) menandatangani ini untuk menyatakan bahwa pekerjaan sesuai dengan proyek yang berizin. Ini memulai proses garansi dan perizinan.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). First Occupation Licence dari balai kota (ayuntamiento). Tanpa itu, Anda tidak dapat secara sah tinggal di rumah tersebut atau menyambungkan air dan listrik atas nama Anda. Ini adalah dokumen paling penting.
• Boletines (sertifikat instalasi). Sertifikat resmi berstempel untuk sistem listrik, air, gas, dan telekomunikasi.
• Garansi dan manual. Jaminan untuk peralatan rumah tangga, AC, dan mesin kolam, ditambah Libro del Edificio (Building Book, yang menjelaskan perawatan).

Peringatan: jangan selesaikan tanpa LPO. Beberapa pembeli didorong untuk menyelesaikan sebelum LPO diberikan. Jangan. Tanpa LPO, Anda mungkin tidak bisa menyambungkan utilitas atau bahkan tinggal di sana secara sah. Pengacara Anda harus memastikan bahwa dokumen itu sudah ada.

Daftar periksa snagging lengkap

Periksa rumah ruangan demi ruangan, pada siang hari dan dengan lampu menyala. Bawa daftar ini. Ambil foto setiap cacat.

Bagian luar rumah

• Fasad dan atap. Cari retakan, plesteran yang tidak rata, dan genteng atap yang hilang. Periksa talang dan pipa pembuangan terpasang dan bebas dari puing bangunan.
• Kedap air dan drainase. Periksa teras, atap, dan ruang bawah tanah jika ada. Dengan hujan deras Costa del Sol, drainase yang baik dan perlindungan terhadap lembap sangat penting.
• Kolam dan taman. Uji mesin kolam. Periksa ubin kolam utuh dan irigasi otomatis berfungsi.
• Gerbang dan dinding. Uji gerbang otomatis dan interkom. Periksa dinding batas sesuai dengan tinggi dan hasil akhir yang telah disepakati.

Sistem mekanis dan kelistrikan

• AC dan pemanas. Uji AC pada mode panas dan dingin. Jika ada pemanas lantai aerotermal, periksa setiap zona mencapai suhu yang diinginkan dan manifold diberi label.
• Plumbing. Nyalakan setiap keran dan shower. Siram setiap toilet. Periksa tekanan air, lihat di bawah wastafel apakah ada kebocoran, dan periksa air panas mencapai kamar mandi yang paling jauh dengan cepat.
• Kelistrikan dan rumah pintar. Uji setiap stopkontak dan sakelar lampu. Jika rumah memiliki sistem pintar (domotics), periksa sistem itu berfungsi dan minta diperlihatkan cara menggunakannya.

Di dalam rumah

• Lantai dan ubin. Ketuk ubin dengan ringan. Suara nyaring menandakan pemasangan yang buruk. Periksa apakah garis nat rapi dan merata, tanpa ubin yang terkelupas.
• Dinding dan langit-langit. Dalam cahaya alami dan buatan, cari plester yang tidak rata, tetesan cat, dan retakan halus.
• Pintu dan jendela. Buka dan tutup semuanya. Periksa kunci, segel, dan pastikan tidak ada goresan pada kaca atau bingkai.
• Dapur dan lemari pakaian. Periksa apakah unit bawaan sejajar, engsel soft-close berfungsi, dan permukaannya tidak rusak.

Siapa yang sebaiknya melakukan inspeksi?

Anda bisa melakukan pemeriksaan snagging dasar sendiri dengan daftar ini. Tetapi profesional akan menemukan jauh lebih banyak. Mereka tahu apa yang disyaratkan standar bangunan Spanyol dan di mana cacat tersembunyi.

Pilihan Anda:

• Perusahaan snagging spesialis atau surveyor. Mereka membuat laporan terperinci untuk diserahkan kepada pengembang. Pilihan terbaik bagi sebagian besar pembeli.
• Manajer proyek. Untuk bangunan yang lebih besar atau mewah, mereka mengelola serah terima, daftar snag, dan perbaikannya.
• Anda sendiri, dengan daftar periksa ini. Lebih baik daripada tidak sama sekali, tetapi Anda mungkin melewatkan kerusakan teknis.

Tips bonus: Pesan inspeksi sebelum Anda memberikan persetujuan akhir, jangan pernah setelahnya. Pengembang punya setiap alasan untuk memperbaiki snag selagi mereka masih membutuhkan pembayaran akhir Anda. Setelah Anda membayar dan menandatangani, daya tawar itu hilang.

Apa yang terjadi setelah inspeksi

Snagging bukan hanya membuat daftar. Ini tentang memastikan cacat diperbaiki. Berikut prosesnya.

1. Buat daftar snag. Catat setiap cacat, beserta foto dan lokasinya.
2. Kirimkan kepada pengembang secara tertulis. Simpan salinan yang bertanggal. Catatan tertulis penting jika nanti terjadi sengketa.
3. Sepakati tenggat waktu. Tentukan tanggal yang jelas untuk perbaikan, sebelum penyelesaian.
4. Inspeksi ulang. Periksa bahwa pekerjaan benar-benar sudah dilakukan dan dikerjakan dengan baik. Jangan hanya percaya pada kata-kata mereka.
5. Lalu selesaikan. Tandatangani akta dan bayar sisa akhir hanya setelah Anda puas, atau setelah ada rencana tertulis yang jelas yang mencakup item yang masih tersisa.

Jangan menandatangani dokumen snagging sampai rumah telah diperiksa dengan benar dan secara independen. Setelah Anda menandatangani, akan jauh lebih sulit untuk mendapatkan tindakan.

Snagging saat Anda tinggal di luar negeri

Sebagian besar pembeli properti baru di Costa del Sol tinggal di negara lain. Anda mungkin tidak berada di Spanyol saat serah terima. Itu tidak masalah, selama Anda merencanakannya.

Anda dapat mengirim inspektur snagging profesional atau manajer proyek sebagai pengganti Anda. Pengacara independen Anda dapat mengonfirmasi bahwa LPO dan dokumen lainnya sudah beres sebelum Anda menyelesaikan pembelian. Jika Anda tidak bisa hadir di hadapan notaris, Anda menandatangani Surat Kuasa (poder notarial - dokumen hukum yang memungkinkan pengacara Anda bertindak atas nama Anda) sehingga pengacara Anda menandatangani akta untuk Anda. Anda tidak harus hadir untuk tetap terlindungi.

Di sinilah tim yang tepat membuat perbedaan. Di Spain Developments, kami membantu mengatur inspeksi snagging independen dan bekerja sama dengan pengacara Spanyol independen, bukan pengacara pengembang, yang mengonfirmasi lisensi dan dokumen sebelum Anda membayar. Sebagai agen pembeli yang dibayar oleh pengembang, peran kami adalah memastikan rumah jadi sesuai dengan apa yang dijanjikan kepada Anda, bahkan ketika Anda membeli dari luar negeri.

Sebelum Anda memberikan persetujuan akhir: daftar periksa snagging

• First Occupation Licence (LPO) telah dipastikan tersedia.
• CFO, boletines, garansi, dan Libro del Edificio telah diterima.
• Daftar snag lengkap telah dibuat dengan foto, di dalam dan di luar.
• Daftar snag dikirim kepada pengembang secara tertulis, dengan tenggat waktu.
• Perbaikan diperiksa ulang sebelum Anda membayar sisa akhir.

Intinya

Inspeksi snagging adalah kesempatan terakhir dan terbaik Anda untuk memastikan bangunan baru sudah benar sebelum Anda membayarnya. Periksa dokumennya terlebih dahulu, terutama First Occupation Licence. Lalu periksa bangunannya, di dalam dan di luar, dan catat setiap cacat secara tertulis sebelum penyelesaian.

Gunakan profesional, tetapkan tenggat waktu yang jelas bagi pengembang, dan hanya berikan persetujuan akhir saat Anda puas. Jika Anda membeli properti baru di Costa del Sol, Spain Developments dapat mengatur inspeksi independen dan pengacara independen, sehingga rumah yang Anda terima adalah rumah yang Anda bayar.