Inspekcja usterek w nowych nieruchomościach w Hiszpanii

Za chwilę odbierzesz klucze do zupełnie nowego domu na Costa del Sol. Zanim podpiszesz odbiór i zapłacisz końcową kwotę, potrzebujesz inspekcji usterek. Ten przewodnik wyjaśnia, co to jest, co sprawdzić i dlaczego chroni Twoje pieniądze. Jest napisany dla zagranicznych nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego.

Szybkie podsumowanie

• Inspekcja usterek sprawdza ukończony nowy budynek, zanim go odbierzesz.
• Najpierw sprawdź dokumenty prawne, zwłaszcza Licencia de Primera Ocupación.
• Sporządź pisemną listę każdej usterki i dopilnuj, aby została naprawiona przed finalizacją zakupu.

Czym jest inspekcja usterek?

Inspekcja usterek to dokładne sprawdzenie ukończonej nowej nieruchomości. Szukasz wad: pęknięć, przecieków, słabego wykończenia i systemów, które nie działają. Spisujesz każdy problem (każdy z nich to „usterka”) i prosisz dewelopera o ich usunięcie.

Dlaczego inspekcja usterek ma znaczenie w Hiszpanii

Nowoczesne budownictwo jest złożone. Nawet dobrzy deweloperzy zostawiają drobne usterki. Eksperci twierdzą, że końcowe 5% budowy niesie większość ukrytego ryzyka. Właśnie po to jest ta ostatnia kontrola usterek 5%.

Costa del Sol ma też swoje własne wyzwania. Ulewne sezonowe deszcze wystawiają dachy i odwodnienie na próbę. Płaskie dachy są powszechne, więc hydroizolacja musi być wykonana prawidłowo. Silne słońce i słone nadmorskie powietrze źle wpływają na wykończenia. Dom, który wygląda idealnie podczas oglądania w słoneczny dzień, może skrywać problemy, które ujawnią się dopiero później.

Jeśli pominiesz kontrolę usterek, ryzykujesz miesiące stresu po wprowadzeniu się: ściganie dewelopera, który już otrzymał zapłatę, samodzielne opłacanie napraw albo życie z wadami, które nigdy nie zostaną usunięte.

Dokumenty prawne, które należy najpierw sprawdzić

W Hiszpanii nowa nieruchomość nie jest naprawdę ukończona, dopóki dokumentacja nie będzie kompletna. Fizyczna budowa to tylko połowa historii. Nigdy nie dokonuj odbioru bez potwierdzenia, że te dokumenty istnieją.

• Certificado Final de Obra (CFO). Architekt i architekt techniczny (aparejador) podpisują ten dokument, aby poświadczyć, że prace są zgodne z projektem objętym pozwoleniem. Rozpoczyna on proces gwarancyjny i licencyjny.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Licencja Pierwszego Zasiedlenia z urzędu miasta (ayuntamiento). Bez niej nie możesz legalnie mieszkać w domu ani podłączyć wody i prądu na swoje nazwisko. To najważniejszy pojedynczy dokument.
• Boletines (certyfikaty instalacji). Oficjalne podstemplowane certyfikaty dla instalacji elektrycznych, wodnych, gazowych i telekomunikacyjnych.
• Gwarancje i instrukcje. Gwarancje na urządzenia, klimatyzację i osprzęt basenowy, a także Libro del Edificio (Księga Budynku, która określa zasady utrzymania).

Ostrzeżenie: nie finalizuj zakupu bez LPO. Niektórzy kupujący są nakłaniani do finalizacji zakupu, zanim LPO zostanie wydane. Nie rób tego. Bez LPO możesz nie być w stanie podłączyć mediów ani nawet legalnie tam mieszkać. Twój prawnik musi potwierdzić, że dokument jest już wydany.

Pełna lista kontrolna usterek

Sprawdzaj dom pomieszczenie po pomieszczeniu, w świetle dziennym i przy włączonym oświetleniu. Zabierz tę listę. Zrób zdjęcia każdej usterki.

Na zewnątrz domu

• Elewacja i dach. Szukaj pęknięć, nierównego tynku i brakujących dachówek. Sprawdź, czy rynny i rury spustowe są zamontowane oraz wolne od pozostałości budowlanych.
• Hydroizolacja i odwodnienie. Sprawdź tarasy, dach i każdą piwnicę. Przy ulewnych deszczach na Costa del Sol prawidłowe odwodnienie i zabezpieczenie przed wilgocią są niezbędne.
• Basen i ogród. Przetestuj osprzęt basenowy. Sprawdź, czy płytki basenowe są nienaruszone i czy automatyczne nawadnianie działa.
• Bramy i mury. Przetestuj automatyczne bramy i domofony. Sprawdź, czy mury graniczne mają uzgodnioną wysokość i wykończenie.

Systemy mechaniczne i elektryczne

• Klimatyzacja i ogrzewanie. Przetestuj klimatyzację zarówno w trybie grzania, jak i chłodzenia. Jeśli jest ogrzewanie podłogowe aerotermiczne, sprawdź, czy każda strefa osiąga temperaturę i czy rozdzielacz jest oznakowany.
• Instalacja wodna. Odkręć każdy kran i uruchom każdy prysznic. Spłucz każdą toaletę. Sprawdź ciśnienie wody, zajrzyj pod umywalki pod kątem przecieków i sprawdź, czy ciepła woda szybko dociera do najbardziej oddalonej łazienki.
• Instalacja elektryczna i inteligentny dom. Przetestuj każde gniazdko i każdy włącznik światła. Jeśli dom ma system smart (domotyka), sprawdź, czy działa, i poproś o pokazanie, jak z niego korzystać.

Wewnątrz domu

• Podłogi i płytki. Lekko opukaj płytki. Głuchy dźwięk oznacza słabe mocowanie. Sprawdź, czy fugi są czyste i równe oraz czy nie ma wyszczerbionych płytek.
• Ściany i sufity. W świetle naturalnym i sztucznym szukaj nierównego tynku, zacieków farby i drobnych pęknięć.
• Drzwi i okna. Otwórz i zamknij każde z nich. Sprawdź zamki, uszczelki oraz czy na szybach lub ramach nie ma zarysowań.
• Kuchnia i szafy. Sprawdź, czy zabudowa jest równo ustawiona, zawiasy z funkcją cichego domykania działają i powierzchnie nie są uszkodzone.

Kto powinien przeprowadzić odbiór?

Możesz samodzielnie przeprowadzić podstawową kontrolę usterek, korzystając z tej listy. Ale profesjonalista wykryje znacznie więcej. Wie, czego wymagają hiszpańskie normy budowlane i gdzie ukrywają się wady.

Masz następujące opcje:

• Specjalistyczna firma odbiorowa lub rzeczoznawca. Przygotują szczegółowy raport do przekazania deweloperowi. Najlepsze rozwiązanie dla większości kupujących.
• Kierownik projektu. Przy większych lub luksusowych inwestycjach zarządza przekazaniem nieruchomości, listą usterek i naprawami.
• Samodzielnie, z tą listą kontrolną. To lepsze niż nic, ale możesz przeoczyć usterki techniczne.

Dodatkowa wskazówka: Umów odbiór przed ostateczną akceptacją, nigdy po niej. Deweloper ma wszelkie powody, by usunąć usterki, dopóki nadal potrzebuje Twojej końcowej płatności. Gdy już zapłacisz i podpiszesz, ta przewaga znika.

Co dzieje się po odbiorze

Odbiór usterek to nie tylko sporządzenie listy. Chodzi o doprowadzenie do ich usunięcia. Oto jak wygląda ten proces.

1. Sporządź listę usterek. Zapisz każdą wadę, dodając zdjęcia i lokalizacje.
2. Prześlij ją deweloperowi na piśmie. Zachowaj kopię z datą. Pisemna dokumentacja ma znaczenie, jeśli później dojdzie do sporu.
3. Ustal termin. Wyznacz jasną datę usunięcia usterek, przed finalizacją.
4. Przeprowadź ponowny odbiór. Sprawdź, czy prace zostały rzeczywiście wykonane i czy wykonano je dobrze. Nie bierz ich słowa za pewnik.
5. Następnie sfinalizuj zakup. Podpisz akt i zapłać końcową kwotę dopiero wtedy, gdy będziesz usatysfakcjonowany, albo gdy jasny pisemny plan obejmie wszelkie pozostałe pozycje.

Nie podpisuj dokumentów odbiorowych, dopóki dom nie zostanie właściwie i niezależnie sprawdzony. Gdy podpiszesz, wyegzekwowanie działań staje się znacznie trudniejsze.

Odbiór usterek, gdy mieszkasz za granicą

Większość kupujących nowe inwestycje na Costa del Sol mieszka w innym kraju. Możesz nie być w Hiszpanii podczas przekazania nieruchomości. To nie problem, o ile odpowiednio to zaplanujesz.

Możesz wysłać w swoim imieniu profesjonalnego inspektora odbiorowego lub kierownika projektu. Twój niezależny prawnik może potwierdzić, że LPO i pozostałe dokumenty są w porządku przed finalizacją. Jeśli nie możesz stawić się u notariusza, podpisujesz pełnomocnictwo (poder notarial - dokument prawny, który pozwala Twojemu prawnikowi działać w Twoim imieniu), aby Twój prawnik podpisał za Ciebie akt. Nie musisz być obecny, aby być chronionym.

To właśnie tutaj odpowiedni zespół robi różnicę. W Spain Developments pomagamy zorganizować niezależny odbiór usterek i współpracujemy z niezależnymi hiszpańskimi prawnikami, nigdy z prawnikiem dewelopera, którzy potwierdzają licencje i dokumentację przed dokonaniem płatności. Jako agent kupującego opłacany przez dewelopera naszym zadaniem jest dopilnowanie, aby gotowy dom odpowiadał temu, co Ci obiecano, nawet gdy kupujesz z zagranicy.

Przed ostateczną akceptacją: lista kontrolna odbioru usterek

• Potwierdzono wydanie Licencji Pierwszego Zasiedlenia (LPO).
• Otrzymano CFO, boletines, gwarancje i Libro del Edificio.
• Sporządzono pełną listę usterek ze zdjęciami, wewnątrz i na zewnątrz.
• Lista usterek została wysłana deweloperowi na piśmie, z wyznaczonym terminem.
• Naprawy zostały ponownie sprawdzone przed zapłatą końcowej kwoty.

Najważniejsze

Odbiór usterek to Twoja ostatnia i najlepsza szansa, aby doprowadzić nową nieruchomość do właściwego stanu, zanim za nią zapłacisz. Najpierw sprawdź dokumenty, zwłaszcza Licencję Pierwszego Zasiedlenia. Następnie sprawdź budynek, wewnątrz i na zewnątrz, i opisz każdą wadę na piśmie przed finalizacją.

Skorzystaj z usług profesjonalisty, wyznacz deweloperowi jasny termin i podpisz odbiór dopiero wtedy, gdy będziesz usatysfakcjonowany. Jeśli kupujesz nową nieruchomość na Costa del Sol, Spain Developments może zorganizować niezależną inspekcję oraz niezależnego prawnika, aby dom, który otrzymasz, był domem, za który zapłaciłeś.