Finalizarea achiziției unei proprietăți în Spania: Escritura
Finalizarea achiziției unei proprietăți în Spania: ce se întâmplă în ziua respectivă, escritura, notarul, predarea cheilor și sarcinile din 30 de zile 2026.
Acest ghid este pentru cumpărătorii străini care ajung la pasul final al achiziției pe Costa del Sol. Vei afla ce se întâmplă în ziua finalizării, ce face notarul și cum primești cheile. La final, vei ști exact cum să închei în siguranță, chiar și din străinătate.
Rezumat rapid: a0Finalizarea este ziua în care semnezi a0escritura a0(actul de proprietate) la notar, plătești soldul și primești cheile. Pentru un ansamblu nou, finalizarea are loc odată ce este acordată Licence of First Occupation, iar tu plătești soldul rămas de 60% până la 80% (aproximativ 350.000 euros pentru o locuință de 500.000 euros) după plățile eșalonate pentru construcție, garantate de bancă. Pentru o revânzare plătești aproximativ 90% în ziua respectivă. Notarul este neutru, așa că tot ai nevoie de propriul tău avocat independent. Nu trebuie să zbori în Spania: cu o procură, avocatul tău poate semna în numele tău. Fii atent la emailurile false cu „noi detalii bancare” în săptămâna finalizării.
Cifrele care contează:
- 60% până la 80% a0sold restant la finalizarea unei locuințe noi (aproximativ 350.000 euros din 500.000).
- Sub 1 oră a0pentru semnarea în sine.
- 30 de zile a0pentru a plăti taxa de achiziție.
- 0 deplasări a0necesare cu o procură.
Ce vei învăța
- Ce este ziua finalizării
- Ce face notarul (și ce nu face)
- Ce se întâmplă în ziua respectivă, pas cu pas
- Cum plătești soldul
- Finalizarea unei locuințe noi este diferită
- Predarea cheilor: ce trebuie să primești
- Ce să faci în primele 30 de zile
- Riscuri și cum să rămâi în siguranță
Ce este ziua finalizării
Finalizarea este pasul final. Semnezi a0escritura a0(actul public de proprietate) în fața unui notar, plătești restul prețului și primești cheile. Din acel moment, locuința este legal a ta.
Pentru un a0ansamblu nou, finalizarea este declanșată când primăria acordă a0Licence of First Occupation a0la sfârșitul construcției. Până atunci ai plătit deja ratele eșalonate, garantate de bancă (aproximativ 20% până la 40% din preț, adesea în jur de 30%), așa că în ziua respectivă plătești soldul rămas de 60% până la 80%. Pentru o a0revânzare, finalizarea are loc de obicei a0la aproximativ 4 până la 8 săptămâni a0după ce semnezi a0contrato de arras, iar tu plătești restul de 90%. În ambele cazuri, intervalul îi oferă avocatului tău timp să finalizeze verificările, iar băncii tale timp să pregătească fondurile.
Tu a0nu a0trebuie să fii în Spania pentru asta. Dacă nu poți călători, avocatul tău semnează pentru tine cu o procură (un document care îi permite avocatului tău să acționeze în numele tău). Mulți cumpărători străini finalizează astfel, de acasă.
Escritura este cel mai important document din întreaga achiziție. Dovedește că deții locuința. Păstreaz-o în siguranță.
Ce face notarul (și ce nu face)
Această parte îi derutează pe mulți cumpărători. Notarul (notario) este un funcționar public, plătit de stat. Notarul este a0neutru. Nu lucrează pentru tine și nu lucrează pentru vânzător.
Ce face notarul
- Citește actul cu voce tare și verifică identitatea ambelor părți
- Confirmă că proprietatea poate fi vândută legal
- Confirmă că banii sunt disponibili și că actul este corect
- Ștampilează actul și trimite notificarea către Registrul Funciar
Ce nu face notarul
- Nu îți protejează interesele - aceasta este treaba avocatului tău
- Nu verifică pentru tine datorii ascunse sau probleme de urbanism - avocatul tău face asta înainte de ziua respectivă
Așa că tot ai nevoie de propriul tău avocat independent. Notarul face actul oficial. Avocatul tău se asigură că tranzacția este sigură pentru tine.
Sfat bonus: a0În Spania, cumpărătorul poate alege de obicei notarul. Avocatul tău va aranja unul bun. Taxele notariale sunt stabilite prin lege - calculează aproximativ a00.5% până la 1% a0din preț.
Ce se întâmplă în ziua respectivă, pas cu pas
Ziua finalizării urmează un tipar clar. Iată la ce să te aștepți:
- Toată lumea se întâlnește. a0La biroul notarului: tu (sau avocatul tău), vânzătorul, ambii avocați și adesea agentul.
- Notarul citește escritura. a0Cu voce tare, explicând clauzele. Poți pune întrebări în orice moment.
- Confirmi detaliile. a0Numele, descrierea proprietății, prețul și faptul că nu au rămas datorii pe locuință.
- Plătești soldul. a0Restul prețului, iar vânzătorul predă ceea ce este datorat.
- Ambele părți semnează. a0Notarul asistă și ștampilează actul.
- Vânzătorul îți predă cheile. a0Locuința este acum a ta.
- Notarul trimite notificarea. a0Către Registrul Funciar și îți oferă o copie legalizată a actului.
Întreaga semnare durează de obicei mai puțin de o oră. Munca grea a fost făcută înainte, de avocatul tău.
Exemplu real. a0Finalizezi pentru o locuință nouă de 500.000 euros. Avocatul tău a verificat deja autorizația și datoriile. La notar, plătești soldul, semnezi escritura și pleci cu cheile. Dacă ai folosit o procură, avocatul tău face toate acestea și îți trimite cheile prin curier.
Sfat bonus: a0Rezervă din timp intervalul la notar. Vara și la sfârșit de an, programările notariale se ocupă rapid. O programare târzie poate amâna întreaga ta finalizare.
Cum plătești soldul
Plătești restul prețului în ziua respectivă, într-un mod sigur. Cât înseamnă „restul” depinde de ce ai cumpărat. Pentru o a0ansamblu nou a0este a0soldul de 60% până la 80% a0care rămâne după plățile eșalonate pentru construcție - aproximativ 350.000 euros pentru o locuință de 500.000 euros. Pentru o a0revânzare a0este aproximativ a090% a0- în jur de 450.000 euros - deoarece ai plătit doar un arras de 10%. Cele două metode obișnuite sunt aceleași pentru ambele:
- O a0cambie bancar03 a0(un cec garantat de o banc03 spaniol03). V e2nz03torul sau dezvoltatorul este pl03tit sigur, iar tu p03strezi controlul p e2n03 c e2nd semnezi.
- Un a0transfer bancar instant a0care se deconteaz03 een aceea19i zi.
Numerarul nu este folosit pentru preul. Regulile spaniole anti-sp03lare de bani cer o plat03 trasabil03. Avocatul t03u aranjeaz03 metoda potrivit03.
Dac03 trimii bani dintr-o alt03 moned03 - lire, coroane, zloi sau orice altceva een afara euro - planific03 din timp. Cursul de schimb se poate mica eentre contract i finalizare.
Avertisment: a0Riscul valutar este real. La o achiziie de 500.000 euros, o mic03 micare a cursului eei poate schimba costul cu mii. Un broker valutar poate fixa un curs, astfel eenc e2t preul pe care l-ai convenit este preul pe care eel pl03teti. Nu l03sa asta la voia eent e2mpl03rii een s03pt03m e2na finaliz03rii.
Finalizarea unei construcii noi: Licena de Prim03 Ocupare
Finalizarea unui proiect nou are dou03 documente suplimentare pe care o rev e2nzare nu le are. Avocatul t03u trebuie s03 le confirme eenainte s03 finalizezi:
- The a0certificado final de obra a0(certificatul de finalizare a construciei). Acesta dovedete c03 imobilul a fost finalizat conform planurilor.
- The a0licencia de primera ocupaci f3n a0(Licena de Prim03 Ocupare, sau LFO). Prim03ria o emite la sf e2ritul construciei. Confirm03 c03 locuina este legal03 pentru a fi locuit03, este ceea ce declaneaz03 finalizarea ta i ai nevoie de ea pentru a activa apa i electricitatea.
Acest lucru este important: a0un dezvoltator nu te poate obliga s03 finalizezi f03r03 Licena de Prim03 Ocupare. a0Dac03 lipsete, nu semna.
Verific03 i garania bancar03 pentru banii pl03tii een timpul construciei. Prin lege (Law 57/1968, Ley 20/2015), pl03ile tale ealonate trebuie protejate p e2n03 la finalizare.
Exemplu real. a0La un proiect nou off-plan de 500.000 euros, ai pl03tit deja o tax03 de rezervare i rate ealonate een timpul construciei - aproximativ 30% een total, cam 150.000 euros, fiecare euro garantat bancar. Odat03 ce LFO este acordat03, avocatul t03u confirm03 c03 trei lucruri sunt een regul03, apoi pl03teti soldul de 60% p e2n03 la 80% i preiei cheile:
- Deja pl03tit: a0aproximativ 150.000 euros een trane een timpul construciei (aproximativ 30%, garantat bancar)
- Scadent acum la notar: a0aproximativ 350.000 euros sold (aproximativ 70%)
- Necesar mai eent e2i: a0LFO emis03, certificatul de finalizare existent i pl03ile anterioare garantate
O rev e2nzare este mai simpl03: nu exist03 LFO i nici pl03i ealonate pe durata construciei, aa c03 pur i simplu pl03teti restul de 90% (aproximativ 450.000 euros) la notar.
La Spain Developments, verific03m LFO, certificatul de finalizare i garania bancar03 pentru fiecare construcie nou03, astfel eenc e2t s03 nu finalizezi niciodat03 pentru o locuin03 care nu este legal03 i preg03tit03. Suntem un agent independent al cump03r03torului, dezvoltatorul ne pl03tete onorariul, iar tu nu pl03teti niciun comision de cump03r03tor. Nu ezita s03 ne contactezi dac03 vrei s03 verific03m asta pentru tine.
Predarea cheilor: ce trebuie să primești
Cheile sunt predate imediat dup03 semnare. Nu te gr03bi la aceast03 parte. Colecteaz03 tot i verific03 pe baza unei liste scrise:
- Toate cheile uii principale (fiecare copie).
- Telecomanda pentru garaj sau parcare.
- Cheia pentru boxa de depozitare (trastero).
- Cheia cutiei potale.
- Chei i coduri pentru uile comunit03ii (poart03, piscin03, sal03 de sport).
- Coduri de alarm03 sau brelocuri de acces.
- Pentru construcii noi: documente de garanie i manuale pentru eenc03lzire, aer condiionat i orice sisteme inteligente.
Cere v e2nz03torului sau dezvoltatorului s03 semneze un inventar simplu al celor primite. Pentru locuinele de rev e2nzare, este eenelept s03 schimbi eencuietorile principale dup03 finalizare. Nu poi ti c e2te copii exist03.
Sfat bonus: a0Pentru construcii noi, f03 o verificare de defecte. Ai timp dup03 predare s03 raportezi problemele pe care le g03seti - mici probleme de finisaj pe care dezvoltatorul ar trebui s03 le repare. Noteaz03-le i trimite-le repede.
Ce să faci în primele 30 de zile
C e2teva sarcini trebuie rezolvate cur e2nd dup03 ce primeti cheile. Avocatul t03u sau un a0gestor a0(agent administrativ) poate face majoritatea dintre ele:
- Pl03tete taxa de achiziie een 30 de zile. a0Construcie nou03: 10% IVA (VAT) se pl03tete dezvoltatorului la finalizare, plus aproximativ 1.2% AJD (tax03 de timbru). Rev e2nzare: 7% ITP (tax03 de transfer).
- eenregistreaz03 actul a0la Registrul Funciar, astfel eenc e2t numele t03u s03 apar03 oficial ca proprietar.
- Transfer03 utilit03ile a0(apa, electricitatea, internetul) pe numele t03u.
- Anun03 asociaia de proprietari a0c03 eti noul proprietar.
- F03 asigurarea locuinei a0din ziua een care primeti cheile.
- eenregistreaz03-te la padr f3n a0la prim03rie, dac03 intenionezi s03 locuieti acolo.
Exemplu real. a0Iat03 principala tax03 datorat03 la scurt timp dup03 finalizare pentru o locuin03 de 500.000 euros, een funcie de tip. P03streaz03 aceti bani preg03tii - fac parte din costurile suplimentare de 12% p e2n03 la 14%, nu sunt o surpriz03:
Construcie nou03
1.2% AJD (tax03 de timbru), datorat03 aproximativ la finalizare: a06.000 euros.
Rev e2nzare
7% ITP (tax03 de transfer), datorat03 een 30 de zile: a035.000 euros.
Riscuri și cum să rămâi în siguranță
Fii sincer cu privire la ce poate merge prost i planific03 pentru asta:
- F03r03 Licena de Prim03 Ocupare (construcie nou03). a0Nu finaliza niciodat03 un proiect nou f03r03 ea. Dezvoltatorul nu te poate obliga, iar ea este cea care declaneaz03 plata soldului.
- Garania bancar03 nu este onorat03 (construcie nou03). a0Confirm03 c03 pl03ile ealonate pe care le-ai f03cut een timpul construciei sunt creditate la finalizare. Avocatul t03u verific03 asta fa03 de garanie.
- Datorii ascunse (rev e2nzare). a0Cere un certificat de la asociaia de proprietari care s03 arate datorii zero, plus dovada c03 IBI (impozitul local pe proprietate) i utilit03ile sunt pl03tite. Avocatul t03u verific03 asta.
- Bani trimii een contul greit. a0Pl03tete doar een contul confirmat de avocatul t03u. Fii atent la emailurile false cu detalii bancare actualizate - o eenel03torie cunoscut03.
- Pierdere valutar03. a0Fixeaz03 cursul cu un broker eenainte de s03pt03m e2na finaliz03rii.
- Chei sau coduri de acces lips03. a0Obine un inventar semnat. Schimb03 eencuietorile la rev e2nzare.
- Proprietatea nu este conform03 cu ce s-a convenit. a0F03 o inspecie final03 (o verificare de defecte la o construcie nou03) eenainte s03 semnezi. Dac03 ceva este een neregul03, poi reine fonduri sau poi refuza s03 finalizezi p e2n03 c e2nd este remediat.
Pericol: a0O fraud03 comun03 vizeaz03 s03pt03m e2na finaliz03rii. Cineva eei trimite prin email noile detalii bancare pentru plat03. Confirm03 eentotdeauna contul telefonic cu avocatul t03u, folosind un num03r een care ai deja eencredere. Nu aciona niciodat03 doar pe baza unor detalii bancare dintr-un email.
Vrei ca finalizarea ta s03 fie gestionat03 cap-coad03? Ne ocup03m de notar, licene, verific03rile de datorii zero i predarea cheilor, chiar i atunci c e2nd nu poi zbura, totul f03r03 comision pentru cump03r03tor. Nu ezita s03 vorbeti cu Spain Developments.
Concluzie
Finalizarea este ziua în care achiziția dumneavoastră devine realitate: semnați escritura, plătiți soldul și primiți cheile. Pentru un ansamblu rezidențial nou, finalizarea are loc după Licența de Primă Ocupare, iar dumneavoastră plătiți soldul rămas de 60% până la 80% (aproximativ 350.000 euros pentru o locuință de 500.000 euros), pe lângă plățile etapizate pentru construcție, garantate de bancă. Pentru o revânzare, plătiți aproximativ 90% în ziua respectivă. Folosiți propriul avocat independent, confirmați licențele și garanția bancară și plătiți doar în contul pe care l-ați verificat. Pentru o locuință de 500.000 euros, o finalizare atentă transformă luni de muncă într-o locuință sigură, aflată în proprietatea dumneavoastră. La Spain Developments, gestionăm finalizarea de la un capăt la altul, chiar și din străinătate, fără comision pentru cumpărător. Când sunteți pregătit, nu ezitați să ne contactați.
Scris de
Samuel Sprenar
