Garanție bancară în Spania: scutul cumpărătorului off-plan

Dacă cumpărați o locuință off-plan pe Costa del Sol, garanția bancară este de departe cea mai importantă protecție pe care o aveți. Acest ghid explică ce este, care este legea din spatele ei și cum să vă asigurați că a dumneavoastră este reală. Este scris pentru cumpărători străini care plătesc în etape înainte ca locuința să fie construită.

Rezumat rapid

• O garanție bancară vă rambursează fiecare euro pe care îl plătiți înainte ca locuința să fie construită.
• Este prevăzută de lege, conform Legii 57/1968 și Legii 20/2015.
• Dacă dezvoltatorul intră în faliment, banca sau asigurătorul vă returnează banii cu dobândă.
• Nu plătiți niciodată un avans până când un avocat independent nu confirmă o garanție valabilă.

Ce este o garanție bancară?

O garanție bancară (aval bancario a0- o promisiune legală din partea unei bănci sau a unui asigurător) este un angajament obligatoriu. Spune următorul lucru: dacă dezvoltatorul nu reușește să finalizeze și să predea locuința, banca vă va returna fiecare euro pe care l-ați plătit în timpul construcției, plus dobânda.

Când cumpărați off-plan, plătiți în etape. Un avans, apoi plăți pe măsură ce construcția avansează, apoi soldul la final. Garanția acoperă toate aceste plăți în etape. Este plasa dumneavoastră de siguranță dacă proiectul merge prost.

Pe scurt: fără garanție bancară, fără protecție. Banii dumneavoastră ar fi în pericol, fără nimic pe care să vă bazați.

De ce are nevoie off-plan de această protecție

Cumpărarea off-plan are avantaje reale. Prețul este adesea mai mic decât al unei locuințe finalizate. Obțineți o proprietate complet nouă, construită la standarde moderne, iar uneori puteți alege finisajele. Pe Costa del Sol, off-plan este una dintre cele mai populare modalități de a cumpăra.

Dar există un risc major. Plătiți pentru ceva ce încă nu există. Trec luni, uneori ani, între prima plată și chei. În acest timp, lucrurile pot merge prost.

Cel mai rău caz este insolvența dezvoltatorului. Dacă constructorul dă faliment înainte de finalizare, banii dumneavoastră ar putea dispărea. În timpul crizei din 2008, mii de cumpărători străini au pierdut astfel avansuri și plăți în etape. Unii s-au luptat mai bine de un deceniu ca să-și recupereze banii. Garanția bancară există ca să împiedice să vi se mai întâmple vreodată așa ceva.

Legea: Legea 57/1968 și Legea 20/2015

Nu trebuie să fiți avocat ca să înțelegeți faptele esențiale. Iată-le pe scurt, în termeni simpli.

Legea 57/1968

Legea inițială. Îi obliga pe dezvoltatori să garanteze fiecare plată în avans din partea cumpărătorilor. Banii trebuiau depuși într-un cont separat, protejat. Dacă locuința nu era livrată, cumpărătorul își primea banii înapoi.

Legea 20/2015 (în vigoare din ianuarie 2016)

A înlocuit și a actualizat regulile. Protecția a devenit mai puternică, nu mai slabă. Noile reguli sunt incluse în Legea construcțiilor din Spania (Ley de Ordenación de la Edificación, sau LOE).

Marea schimbare din 2015 a fost aceasta: banca care deține banii este acum răspunzătoare în solidar. Dacă o bancă permite unui dezvoltator să primească depozite de la cumpărători într-un cont fără garanție, banca poate fi obligată să vă restituie banii. Acest lucru transformă banca într-un „gardian” al banilor dumneavoastră, nu doar într-un simplu titular pasiv al contului.

Punct-cheie:a0Conform Legii 20/2015, două părți răspund pentru avansul dumneavoastră. Dezvoltatorul trebuie să furnizeze garanția. Banca trebuie să se asigure că aceasta există. Dacă oricare dintre ele eșuează, aveți o pretenție solidă.

Curtea Supremă a Spaniei le-a dat dreptate cumpărătorilor din nou și din nou. Chiar și până la sfârșitul lui 2025, a confirmat că băncile trebuie să ramburseze integral depozitele, cu dobândă, chiar și atunci când plățile au trecut printr-un intermediar și chiar și atunci când nu a fost emis niciodată un certificat individual. Protecția este tratată ca o chestiune de ordine publică. Asta înseamnă că nu poate fi înlăturată prin semnătură și nici slăbită.

Cum funcționează o garanție bancară, pas cu pas

Iată ciclul complet de viață al unei garanții într-o achiziție off-plan obișnuită.

1. Semnați contractul de cumpărare.a0Acesta trebuie să prevadă că toate plățile dumneavoastră sunt garantate conform Legii 20/2015.
2. Plătiți într-un cont special.a0Banii dumneavoastră intră într-un cont dedicat, separat, pentru dezvoltare. Niciodată în contul general al dezvoltatorului.
3. Primiți un certificat de garanție.a0Banca sau asigurătorul emite un document care acoperă sumele exacte pe care le-ați plătit. Păstrați fiecare copie.
4. Construcția avansează.a0Faceți fiecare plată în etapă. Fiecare dintre ele ar trebui să fie acoperită de garanție.
5. Două finaluri posibile.a0Dacă locuința este finalizată și predată împreună cu Licența de Primă Ocupare, garanția încetează. Dacă dezvoltatorul nu livrează, solicitați rambursarea integrală plus dobânda de la bancă.

Ce trebuie să conțină garanția

Rugați-vă avocatul să confirme fiecare dintre aceste puncte înainte să plătiți orice.

• Numele băncii sau al asigurătorului care oferă garanția.
• Dezvoltarea și unitatea dumneavoastră specifică.
• Sumele exacte acoperite, care corespund cu ceea ce plătiți efectiv.
• Dobânda legală de la data fiecărei plăți.
• O declarație clară că se încadrează sub Legea 20/2015 / Legea 57/1968.

Să punem cifre pe masă. Imaginați-vă un apartament off-plan la prețul dea0500.000 euros. Un plan tipic ar putea arăta astfel.

Exemplu practic: apartament off-plan de 500.000 euros

• 10.000 eurosa0- depozit de rezervare (garantat)
• 150.000 eurosa0- la semnarea contractului, 30% (garantat)
• 100.000 eurosa0- plăți intermediare în timpul construcției (garantate)
• 240.000 eurosa0- soldul la finalizare (plătit la notar)

În acest exemplu, aproximativ 260.000 euros sunt plătiți înainte ca locuința să existe. Fiecare euro din această sumă ar trebui să fie acoperit de o garanție bancară valabilă. Dacă nu este, sunteți expus.

Garanții individuale vs colective

S-ar putea să auziți doi termeni. Iată diferența.

Garanție individuală

Un certificat emis pe numele dumneavoastră, pentru unitatea dumneavoastră, pentru plățile dumneavoastră. Aceasta este forma cea mai clară și mai sigură. Standardul de aur.

Garanție colectivă (globală)

O singură poliță care acoperă întregul proiect. Instanțele spaniole au confirmat că aceasta vă protejează în continuare pe deplin, chiar dacă nu ați primit niciodată un certificat individual, atât timp cât polița colectivă este valabilă.

Oricare dintre cele două tipuri vă poate proteja. Dar un certificat individual în mâinile dumneavoastră este standardul de aur. Cereți întotdeauna unul.

Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul intră în faliment?

Acesta este momentul în care garanția își dovedește valoarea. Dacă dezvoltatorul devine insolvabil și nu poate finaliza locuința dumneavoastră, nu vă pierdeți banii.

Dumneavoastră, sau avocatul dumneavoastră, formulați o cerere împotriva băncii sau asigurătorului care a emis garanția. Aceștia trebuie să vă ramburseze suma integrală pe care ați plătit-o, plus dobânda legală din data fiecărei plăți. Curtea Supremă a confirmat că acest lucru se aplică chiar și atunci când dezvoltatorul nu mai are niciun ban. Acesta este întregul scop: garantul îl înlocuiește pe dezvoltatorul care a eșuat.

Pentru a formula o cerere, păstrați aceste documente în siguranță din prima zi:

• Contractele dumneavoastră de rezervare și de cumpărare.
• Dovada fiecărei plăți (transferuri bancare și chitanțe).
• Certificatul de garanție sau formularea care face referire la o poliță colectivă.
• Orice e-mailuri sau facturi de la agenții implicați în tranzacție.

Sfat bonus:a0Chiar dacă ați cumpărat cu ani în urmă și ați pierdut bani fără garanție, este posibil să aveți în continuare o pretenție împotriva băncii care deținea contul dezvoltatorului. Instanțele spaniole au decis că băncile răspund în solidar în multe astfel de cazuri. Merită să cereți unui avocat specialist să vă analizeze vechile documente.

Semnale de alarmă și escrocherii de evitat

Majoritatea dezvoltatorilor de pe Costa del Sol sunt onești. Dar aceste semne de avertizare ar trebui întotdeauna să vă facă să vă opriți și să verificați.

• Nicio garanție menționată în contract.a0Renunțați până când este corectat în scris.
• 22Plătiți în contul nostru, garanția vine mai târziu.22a0Nu plătiți niciodată înainte ca garanția să fie confirmată. Mai târziu înseamnă adesea niciodată.
• Presiune pentru a sări peste verificări.a0Graba de a semna este o tactică clasică. Luați-vă timpul necesar.
• Avocatul dezvoltatorului 22confirmă22 totul.a0Acel avocat lucrează pentru vânzător. Aveți nevoie de propriul dumneavoastră avocat independent pentru a verifica dacă garanția este reală.
• Plăți într-un cont general sau personal.a0Prin lege, banii dumneavoastră trebuie să intre într-un cont dedicat, separat.

Aici vă protejează echipa potrivită. La Spain Developments, lucrăm doar cu avocați spanioli independenți, niciodată cu avocatul dezvoltatorului. Înainte să transferați un singur euro, avocatul dumneavoastră confirmă că garanția bancară este valabilă și acoperă plățile dumneavoastră. Ca agent al cumpărătorului plătit de dezvoltator, rolul nostru este să vă păstrăm banii în siguranță pe parcursul fiecărei etape a construcției.

Concluzia

O garanție bancară este scutul dumneavoastră atunci când cumpărați off-plan în Spania. Datorită Legii 57/1968 și Legii 20/2015, dezvoltatorul trebuie să o furnizeze, iar banca trebuie să se asigure că există. Dacă proiectul eșuează, vă recuperați banii cu dobândă, chiar dacă dezvoltatorul intră în faliment.

Regula de aur este simplă. Nu plăti niciodată un avans pentru o proprietate off-plan până când un avocat independent nu a confirmat că există o garanție bancară valabilă. Dacă cumperi o construcție nouă pe Costa del Sol, Spain Developments te poate pune în legătură cu un avocat independent care verifică exact acest lucru înainte să te angajezi.