Verificări de due diligence înainte să cumperi în Spania

Cumpărarea unei locuințe pe Costa del Sol este un pas mare, adesea făcut dintr-o altă țară. Acest ghid îți arată verificările legale care îți protejează banii înainte să semnezi. Vei afla ce trebuie verificat, cine face asta, cât costă și care sunt riscurile dacă sari peste acest pas. Este scris pentru cumpărătorii străini ai proprietăților noi.

Rezumat rapid

• Due diligence este verificarea juridică completă a unei proprietăți înainte să o cumperi.
• În Spania se aplică regula 22cumpărătorul trebuie să fie atent22, așa că problemele devin ale tale după ce semnezi.
• De obicei durează între 5 și 15 zile lucrătoare și face parte din onorariul de 1% al avocatului.
• Fă-o întotdeauna înainte să semnezi sau să plătești și folosește întotdeauna un avocat independent.

Ce este due diligence?

Due diligence este verificarea juridică completă a unei proprietăți înainte să o cumperi. Avocatul tău independent o efectuează. Scopul este simplu: să confirme că locuința este curată din punct de vedere juridic, fără datorii, construită corespunzător și sigură pentru cumpărare.

Piața imobiliară din Spania funcționează după regula 22cumpărătorul trebuie să fie atent22. Odată ce finalizezi cumpărarea, orice problemă ascunsă devine a ta, chiar dacă nu știai de ea. Due diligence este modul prin care găsești aceste probleme mai întâi, cât timp încă poți renunța.

De ce contează atât de mult due diligence în Spania

În unele țări, sistemul protejează cumpărătorul. Spania este diferită. Aici responsabilitatea cade pe tine și pe avocatul tău să verificați totul înainte să semnați. După finalizare, este prea târziu.

Cumpărătorii străini se confruntă cu un risc suplimentar. S-ar putea să nu cunoști problemele locale care sunt frecvente în Spania. S-ar putea să cumperi într-o călătorie scurtă, îndrăgostit de priveliște, sub presiunea de a decide. Exact atunci se fac greșelile.

Acestea sunt problemele pe care due diligence este conceput să le depisteze.

• Datorii ascunse.26nbsp;Impozitele neplătite, taxele de comunitate și facturile la utilități rămân atașate proprietății, nu vânzătorului. Dacă sari peste verificare, le moștenești.
• Lucrări de construcție ilegale.26nbsp;Camere suplimentare, o piscină, o terasă sau un garaj construite fără autorizație. Acestea pot aduce amenzi sau chiar un ordin de demolare.
• Probleme de urbanism.26nbsp;O locuință construită împotriva regulilor de zonare, ceea ce poate limita modul în care o folosești sau îi poate afecta revânzarea.
• Dimensiuni sau limite greșite.26nbsp;Dacă proprietatea reală nu corespunde evidenței oficiale, poți avea dificultăți la înregistrare sau revânzare.

Lista completă de verificare pentru due diligence

Iată ce acoperă o verificare juridică serioasă. Cere-i avocatului tău să confirme fiecare punct în scris.

1. Verificarea în Registrul Funciar (nota simple).26nbsp;Confirmă proprietarul real și arată orice ipotecă, embargo sau sarcină. Nota simple este extrasul oficial din Registrul Funciar (Registro de la Propiedad).
2. Verificarea cadastrului.26nbsp;Confirmă că dimensiunea și compartimentarea proprietății din evidența fiscală (Catastro) corespund realității.
3. Registru vs cadastru vs realitate.26nbsp;Evidența juridică, evidența fiscală și locuința reală trebuie toate să coincidă.
4. Urbanism și zonare.26nbsp;Confirmă că proprietatea respectă regulile locale de construcție și că nu are dosare de sancțiuni împotriva ei.
5. Autorizații.26nbsp;Confirmă existența unei autorizații de construire valabile și a Licenței de Primă Ocupare (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- permisul de a locui acolo legal și de a conecta utilitățile).
6. Datorii și facturi.26nbsp;Verifică existența unor sume neplătite pentru IBI (impozitul local pe proprietate), taxe de comunitate și facturi la utilități.
7. Asociația de proprietari.26nbsp;Confirmă că asociația (comunidad de propietarios) este bine administrată, fără datorii mari sau litigii, și verifică regulile comunității.
8. Statutul de închiriere.26nbsp;Confirmă dacă locuința poate fi închiriată legal turiștilor, dacă acesta este planul tău.

Verificări suplimentare pentru proprietăți noi și off-plan

Locuințele noi și cele off-plan au nevoie de câteva verificări în plus. Acestea te protejează împotriva riscurilor specifice cumpărării unei proprietăți noi sau încă neterminate.

• Compania dezvoltatorului.26nbsp;Confirmă că dezvoltatorul există și verifică-i sănătatea financiară în Registrul Comerțului (Registro Mercantil).
• Proprietatea asupra terenului.26nbsp;Confirmă că dezvoltatorul deține efectiv terenul sau are dreptul să construiască pe el.
• Garanția bancară.26nbsp;Pentru off-plan, confirmă că o garanție bancară valabilă (aval bancario) acoperă fiecare plată în etape, conform Legii 57/1968 și Legii 20/2015. Nu plăti niciodată un avans fără aceasta.
• Specificație detaliată.26nbsp;Obține în scris materialele exacte, compartimentarea și dotările, astfel încât dezvoltatorul să nu le poată schimba pe ascuns sau să ceară costuri suplimentare mai târziu.
• Data finalizării și penalitățile.nbsp;Contractul ar trebui să stabilească un termen clar și penalități pentru întârzieri.
• Garanție structurală de 10 ani.nbsp;Legea spaniolă cere o garanție de 10 ani pentru structura clădirii.

O notă despre okupas (squatteri).nbsp;Mulți cumpărători își fac griji din cauza squatterilor. Este o preocupare justificată, dar riscul real într-un complex rezidențial închis, nou construit, este foarte scăzut. Aceste locuințe sunt ocupate, au alarme și sunt supravegheate de o comunitate de proprietari. Legea Anti-Squatter din Spania din 2025 (Ley Antiokupas), în vigoare din aprilie 2025, a făcut de asemenea evacuarea mult mai rapidă. Poliția poate îndepărta ocupanții ilegali în 48 de ore dacă sunt depistați devreme, iar instanțele folosesc acum o procedură accelerată de aproximativ 15 zile. O parte din a cumpăra bine înseamnă să te asiguri că noua ta locuință este securizată corespunzător din prima zi.

Când ar trebui să faci asta?

Înainte să semnezi orice document obligatoriu. Înainte să plătești orice sumă semnificativă. Aceasta este cea mai importantă regulă de timing în imobiliarele din Spania.

Contractul privat de cumpărare (contrato de arrasnbsp;- contractul de depozit obligatoriu) este executoriu din punct de vedere legal. Dacă îl semnezi și apoi te retragi, chiar și pentru un motiv bun, îți poți pierde depozitul. Așadar, verificările trebuie făcute mai întâi.

Dacă un vânzător sau un agent te presează să semnezi repede, avocatul tău poate adăuga o clauză suspensivă (condición suspensivanbsp;- o clauză de retragere). Aceasta face ca tranzacția să fie condiționată de un rezultat curat al verificării due diligence. Dacă apare o problemă serioasă, te retragi și îți păstrezi banii.

Avertisment:nbsp;Presiunea de a „semna azi sau îl pierzi” este o tactică clasică. O proprietate autentică și bună va fi încă acolo după o verificare corespunzătoare. Nu lăsa niciodată urgența să te împingă să semnezi înainte ca verificarea due diligence să fie finalizată.

Cât durează și cât costă

Verificarea due diligence durează de obiceinbsp;5 până la 15 zile lucrătoare. Timpul exact depinde de proprietate și de cât de repede răspunde primăria.

Costul face parte din onorariul avocatului tău, care este în mod normal de aproximativnbsp;1% din prețul de cumpărare plus TVA (IVA de 21%). Să folosim un exemplu real cu o construcție nouă denbsp;500.000 eurosnbsp;.

Exemplu practic: construcție nouă de 500.000 euros

• 5.000 eurosnbsp;- onorariul avocatului, inclusiv due diligence (1%)
• 1.050 eurosnbsp;- TVA (21%)
• Total: 6.050 euros

O nota simple în sine costă doar câțiva euro. Valoarea reală stă în ochiul format al avocatului, care citește împreună registrul, cadastrul, licențele și conturile comunității. Comparat cu o achiziție de 500.000 euros, aceasta este o sumă mică pentru liniște sufletească totală.

Ce se întâmplă dacă sari peste asta

Aceste riscuri nu sunt povești rare de groază. Se întâmplă des, mai ales cumpărătorilor care se mișcă prea repede. Să sari peste verificarea due diligence poate însemna:

• Să plătești amenzi sau să te confrunți cu demolarea pentru lucrări de construcție fără autorizație.
• Să nu poți obține un credit ipotecar, asigurare sau înregistrarea corectă.
• Să moștenești datoriile neachitate ale altcuiva.
• Litigii legale cu vecinii sau cu primăria.
• Probleme la revânzarea locuinței din cauza unui defect juridic.

Oricare dintre acestea poate costa mult mai mult decât onorariul avocatului, iar unele nu pot fi remediate deloc.

Cumpărarea de la distanță: efectuarea verificărilor din străinătate

Nu trebuie să fii în Spania pentru verificarea due diligence. Cei mai mulți cumpărători britanici, irlandezi, olandezi, scandinavi, germani, polonezi și cehi se ocupă de asta de acasă.

Avocatul tău independent obține extrasele din registru și cadastru, contactează primăria, biroul fiscal și comunitatea și îți raportează în limba ta. Dacă nu poți călători pentru finalizare, semnezi o procură (poder notarialnbsp;- un document legal care îi permite avocatului tău să acționeze în numele tău), astfel încât avocatul tău să poată semna actul pentru tine. Întreaga verificare poate avea loc cât timp rămâi în propria ta țară.

Aici faptul că ai echipa potrivită face toată diferența. La Spain Developments, lucrăm doar cu avocați spanioli independenți, niciodată cu avocatul dezvoltatorului. Asta contează pentru că avocatul dezvoltatorului are un conflict de interese: este plătit de vânzător. Un avocat independent are obligația și motivul să găsească problemele înainte ca ele să devină ale tale. Ca agent al cumpărătorului plătit de dezvoltator, coordonăm întregul proces de due diligence, astfel încât să nu se scape nimic.

Sfat bonus:nbsp;Cere-i avocatului tău un raport scris de due diligence la final. Un rezumat clar al verificărilor făcute, al celor găsite și al celor rezolvate. Un avocat bun oferă asta ca standard. Este, de asemenea, o dovadă utilă pentru viitor, dacă vei vinde vreodată.

Înainte să semnezi: lista de verificare due diligence

• Nota simple obținută recent de la Registrul Funciar.
• Cadastrul, registrul și realitatea se potrivesc toate.
• Autorizația de construire și Licența de Primă Ocupare confirmate.
• Niciun IBI, nicio taxă de comunitate sau datorie la utilități neachitată.
• Pentru off-plan: o garanție bancară valabilă acoperă fiecare plată în etape.
• Raportul scris de due diligence primit de la avocatul tău.

Concluzia

Verificarea due diligence este controlul juridic care îți păstrează banii în siguranță în Spania. Confirmă adevăratul proprietar, găsește datoriile ascunse, verifică licențele și se asigură că locuința este curată din punct de vedere legal. Într-un sistem de tip „cumpărătorul să fie atent”, este principala ta protecție.

Faceți întotdeauna toate verificările necesare înainte să semnați sau să plătiți și folosiți întotdeauna un avocat independent, nu pe cel al dezvoltatorului. Dacă cumpărați o proprietate nou construită pe Costa del Sol, Spain Developments poate organiza o verificare juridică completă și independentă, gestionată în limba dumneavoastră de la început până la sfârșit.