Dokončenie kúpy nehnuteľnosti v Španielsku: Escritura

Táto príručka je určená pre zahraničných kupujúcich, ktorí sa dostali do posledného kroku kúpy na Costa del Sol. Dozviete sa, čo sa deje v deň dokončenia, čo robí notár a ako dostanete kľúče. Na konci budete presne vedieť, ako bezpečne dokončiť kúpu, aj zo zahraničia.

Rýchle zhrnutie: okončenie je deň, keď podpíšete escritura (kúpnu listinu) u notára, zaplatíte zvyšok a prevezmete kľúče. Pri novostavbe k dokončeniu dôjde po udelení Licence of First Occupation a zaplatíte zostávajúcich 60% až 80% zostatku (asi 350.000 eur pri nehnuteľnosti za 500.000 eur) po vašich etapových, bankou garantovaných platbách počas výstavby. Pri ďalšom predaji zaplatíte v daný deň asi 90%. Notár je nestranný, takže stále potrebujete vlastného nezávislého právnika. Nemusíte letieť do Španielska: s plnou mocou môže váš právnik podpísať za vás. Dávajte si pozor na falošné e-maily s „novými bankovými údajmi“ počas týždňa dokončenia.

Dôležité čísla:

• 60% až 80% zostatku splatného pri dokončení novostavby (asi 350.000 eur z 500.000).
• Menej ako 1 hodina na samotný podpis.
• 30 dní na zaplatenie dane z kúpy.
• 0 ciest potrebných pri plnej moci.

Čo sa dozviete

• Čo je deň dokončenia
• Čo robí notár (a čo nerobí)
• Čo sa deje v ten deň, krok za krokom
• Ako zaplatíte zostatok
• Dokončenie novostavby je iné
• Odovzdanie kľúčov: čo si prevziať
• Čo urobiť počas prvých 30 dní
• Riziká a ako zostať v bezpečí

Čo je deň dokončenia

Dokončenie je posledný krok. Podpíšete escritura (verejnú listinu o vlastníctve) pred notárom, doplatíte zvyšok ceny a dostanete kľúče. Od tej chvíle je nehnuteľnosť právne vaša.

Pri novostavbe, sa dokončenie spustí, keď radnica udelí Licence of First Occupation na konci výstavby. Dovtedy ste už zaplatili svoje etapové, bankou garantované splátky (asi 20% až 40% ceny, často okolo 30%), takže v ten deň zaplatíte zostávajúcich 60% až 80% zostatku. Pri ďalšom predaji, k dokončeniu zvyčajne dôjde asi za 4 až 8 týždňov po tom, ako podpíšete contrato de arras, a zaplatíte zostávajúcich 90%. Tak či onak, tento odstup dáva vášmu právnikovi čas dokončiť kontroly a vašej banke čas pripraviť financie.

Na to nemusíte byť v Španielsku. Ak nemôžete cestovať, váš právnik podpíše za vás na základe plnej moci (dokument, ktorý umožňuje vášmu právnikovi konať vo vašom mene). Mnohí zahraniční kupujúci takto dokončia kúpu z domu.

Escritura je najdôležitejší dokument v celej kúpe. Dokazuje, že nehnuteľnosť vlastníte. Uchovajte ju v bezpečí.

Čo robí notár (a čo nerobí)

Táto časť mätie mnohých kupujúcich. Notár (notario) je verejný činiteľ, platený štátom. Notár je nestranný. Nepracuje pre vás a nepracuje ani pre predávajúceho.

Čo notár robí

• Nahlas prečíta listinu a overí totožnosť oboch strán
• Potvrdí, že nehnuteľnosť možno legálne predať
• Potvrdí, že peniaze sú k dispozícii a listina je správna
• Opatrí listinu pečiatkou a pošle oznámenie do katastra nehnuteľností

Čo notár nerobí

• Nechráni vaše záujmy - to je úloha vášho právnika
• Nekontroluje za vás skryté dlhy alebo problémy s územným plánovaním - to robí váš právnik ešte pred týmto dňom

Preto stále potrebujete vlastného nezávislého právnika. Notár robí úkon oficiálnym. Váš právnik zabezpečuje, aby bol obchod pre vás bezpečný.

Bonusový tip: V Španielsku si kupujúci zvyčajne môže vybrať notára. Váš právnik zabezpečí dobrého. Notárske poplatky sú stanovené zákonom - počítajte približne s 0.5% až 1% z ceny.

Čo sa deje v ten deň, krok za krokom

Deň dokončenia má jasný priebeh. Tu je, čo môžete očakávať:

1. Všetci sa stretnú. V kancelárii notára: vy (alebo váš právnik), predávajúci, obaja právnici a často aj maklér.
2. Notár prečíta escritura. Nahlas a vysvetlí jednotlivé ustanovenia. Kedykoľvek môžete klásť otázky.
3. Potvrdíte údaje. Mená, opis nehnuteľnosti, cenu a to, že na nehnuteľnosti nezostali žiadne dlhy.
4. Zaplatíte zostatok. Zvyšok ceny, pričom predávajúci zároveň odovzdá všetko, čo je ešte dlžné.
5. Obe strany podpíšu. Notár dosvedčí podpis a opečiatkuje listinu.
6. Predávajúci vám odovzdá kľúče. Nehnuteľnosť je teraz vaša.
7. Notár pošle oznámenie. Do katastra nehnuteľností a vydá vám overenú kópiu listiny.

Celý podpis zvyčajne trvá menej ako hodinu. Ťažká práca bola urobená už predtým, vaším právnikom.

Skutočný príklad. Dokončujete kúpu novostavby za 500.000 eur. Váš právnik už skontroloval povolenie aj dlhy. U notára zaplatíte zostatok, podpíšete escritura a odídete s kľúčmi. Ak ste použili plnú moc, váš právnik urobí toto všetko a pošle vám kľúče kuriérom.

Bonusový tip: Rezervujte si termín u notára včas. V lete a na konci roka sa diáre notárov rýchlo zaplnia. Neskorý termín môže posunúť celé vaše dokončenie.

Ako zaplatíte zostatok

V ten deň zaplatíte zvyšok ceny bezpečným spôsobom. Koľko predstavuje „zvyšok“, závisí od toho, čo ste kúpili. Pri novostavbe je to 60% až 80% zostatku , ktorý zostáva po vašich etapových platbách počas výstavby - asi 350.000 eur pri nehnuteľnosti za 500.000 eur. Pri ďalšom predaji je to asi 90% - okolo 450.000 eur - pretože ste zaplatili len 10% arras. Dve bežné metódy sú pri oboch rovnaké:

• Aa0bankársky šeka0(garantovaný šek od španielskej banky). Predávajúci alebo developer dostane zaplatené určite a vy si ponecháte kontrolu, kým nepodpíšete.
• Okamžitýa0bankový prevoda0ktorý sa pripíše v ten istý deň.

Hotovosť sa na úhradu ceny nepoužíva. Španielske pravidlá proti praniu špinavých peňazí vyžadujú dohľadateľnú platbu. Váš právnik zabezpečí správny spôsob.

Ak posielate peniaze z inej meny - pounds, krona, zloty alebo čohokoľvek mimo euro - plánujte dopredu. Výmenný kurz sa môže medzi zmluvou a dokončením zmeniť.

Upozornenie:a0Kurzové riziko je reálne. Pri kúpe za 500.000 euros môže aj malý pohyb kurzu zmeniť vaše náklady o tisíce. Menový broker môže zafixovať kurz, takže cena, na ktorej ste sa dohodli, bude cenou, ktorú zaplatíte. Nenechávajte to na náhodu v týždni dokončenia.

Dokončenie novostavby: Licence of First Occupation

Dokončenie nového developmentu má dva dodatočné dokumenty, ktoré pri ďalšom predaji nie sú. Váš právnik ich musí potvrdiť pred dokončením:

• Thea0certificado final de obraa0(certifikát o dokončení stavby). Ten dokazuje, že budova bola dokončená podľa plánov.
• Thea0licencia de primera ocupacióna0(Licence of First Occupation alebo LFO). Mestský úrad ju vydáva na konci výstavby. Potvrdzuje, že dom je legálne obývateľný, práve ona spúšťa vaše dokončenie a potrebujete ju na zriadenie vody a elektriny.

Toto je dôležité:a0developer vás nemôže prinútiť dokončiť kúpu bez Licence of First Occupation.a0Ak chýba, nepodpisujte.

Skontrolujte aj bankovú záruku na peniaze, ktoré ste zaplatili počas výstavby. Zo zákona (Law 57/1968, Ley 20/2015) musia byť vaše etapové platby chránené až do dokončenia.

Skutočný príklad.a0Pri off-plan novostavbe za 500.000 euros ste už zaplatili rezervačný poplatok a splátky počas výstavby - spolu približne 30 %, asi 150.000 euros, pričom každé euro je kryté bankovou zárukou. Keď je LFO udelená, váš právnik potvrdí, že sú splnené tri podmienky, potom doplatíte zostatok 60 % až 80 % a prevezmete kľúče:

• Už zaplatené:a0asi 150.000 euros postupne počas výstavby (približne 30 %, kryté bankovou zárukou)
• Splatné teraz u notára:a0asi 350.000 euros zostatok (približne 70 %)
• Najprv sa vyžaduje:a0vydaná LFO, potvrdenie o dokončení stavby a záruka na predchádzajúce platby

Ďalší predaj je jednoduchší: nie je tam LFO ani etapová výstavba, takže u notára jednoducho zaplatíte zostávajúcich 90 % (asi 450.000 euros).

V Spain Developments kontrolujeme pri každej novostavbe LFO, potvrdenie o dokončení stavby a bankovú záruku, takže nikdy nedokončíte kúpu domu, ktorý nie je legálny a pripravený. Sme nezávislý agent kupujúceho, náš poplatok platí developer a vy neplatíte žiadny poplatok kupujúceho. Ak chcete, aby sme to preverili za vás, pokojne nás kontaktujte.

Odovzdanie kľúčov: čo si prevziať

Kľúče sa odovzdávajú hneď po podpise. Túto časť neponáhľajte. Prevezmite všetko a skontrolujte to podľa písomného zoznamu:

• Všetky kľúče od hlavných dverí (každá kópia).
• Diaľkové ovládanie od garáže alebo parkovania.
• Kľúč od skladovej miestnosti (trastero).
• Kľúč od poštovej schránky.
• Kľúče a kódy od spoločných priestorov (brána, bazén, posilňovňa).
• Kódy od alarmu alebo prívesky.
• Pri novostavbe: záručné dokumenty a návody na kúrenie, klimatizáciu a akékoľvek smart systémy.

Požiadajte predávajúceho alebo developera, aby podpísal jednoduchý zoznam toho, čo ste prevzali. Pri nehnuteľnostiach z ďalšieho predaja je rozumné po dokončení vymeniť hlavné zámky. Nemôžete vedieť, koľko kópií existuje.

Bonusový tip:a0Pri novostavbe urobte kontrolu nedorobkov. Po odovzdaní máte čas nahlásiť chyby, ktoré nájdete - drobné dokončovacie nedostatky, ktoré by mal developer opraviť. Spíšte ich a rýchlo ich pošlite.

Čo urobiť počas prvých 30 dní

Krátko po prevzatí kľúčov treba vybaviť niekoľko úloh. Váš právnik aleboa0gestora0(administratívny zástupca) môže väčšinu z nich vybaviť:

• Zaplaťte daň z kúpy do 30 dní.a0Novostavba: 10% IVA (VAT) sa platí developerovi pri dokončení plus asi 1.2% AJD (kolková daň). Ďalší predaj: 7% ITP (daň z prevodu).
• Zaregistrujte listinua0v katastri nehnuteľností, aby bolo vaše meno evidované ako vlastník.
• Prepíšte energiea0(voda, elektrina, internet) na svoje meno.
• Oznámte spoločenstvu vlastníkova0že ste nový vlastník.
• Zriaďte poistenie domácnostia0odo dňa, keď prevezmete kľúče.
• Zaregistrujte sa na padróna0na mestskom úrade, ak tam plánujete bývať.

Skutočný príklad.a0Tu je hlavná daň splatná krátko po dokončení pri nehnuteľnosti za 500.000 euros podľa typu. Majte tieto peniaze pripravené - sú súčasťou dodatočných nákladov 12 % až 14 %, nie prekvapením:

Novostavba

1.2% AJD (kolková daň), splatná približne pri dokončení:a06.000 euros.

Ďalší predaj

7% ITP (daň z prevodu), splatná do 30 dní:a035.000 euros.

Riziká a ako zostať v bezpečí

Buďte úprimní o tom, čo sa môže pokaziť, a plánujte s tým:

• Žiadna Licence of First Occupation (novostavba).a0Nikdy nedokončite nový development bez nej. Developer vás nemôže prinútiť a práve ona spúšťa platbu vášho zostatku.
• Banková záruka neuznaná (novostavba).a0Potvrďte, že etapové platby, ktoré ste uhradili počas výstavby, sú pri dokončení započítané. Váš právnik to overí podľa záruky.
• Skryté dlhy (ďalší predaj).a0Požiadajte o potvrdenie od spoločenstva vlastníkov, že neexistuje žiadny dlh, plus dôkaz, že IBI (miestna daň z nehnuteľnosti) a energie sú uhradené. Váš právnik to skontroluje.
• Peniaze poslané na nesprávny účet.a0Plaťte iba na účet potvrdený vaším právnikom. Pozor na falošné e-maily s „aktualizovanými bankovými údajmi“ - ide o známy podvod.
• Kurzová strata.a0Zafixujte si kurz s brokerom pred týždňom dokončenia.
• Chýbajúce kľúče alebo prístupové kódy.a0Získajte podpísaný zoznam prevzatých vecí. Vymeňte zámky pri ďalšom predaji.
• Nehnuteľnosť nie je podľa dohody.a0Pred podpisom urobte záverečnú obhliadku (pri novostavbe kontrolu nedorobkov). Ak niečo nie je v poriadku, môžete zadržať peniaze alebo odmietnuť dokončenie, kým sa to neopraví.

Nebezpečenstvo:a0Bežný podvod cieli na týždeň dokončenia. Niekto vám e-mailom pošle „nové“ bankové údaje na platbu. Účet si vždy telefonicky potvrďte so svojím právnikom, pomocou čísla, ktorému už dôverujete. Nikdy nekonajte iba na základe bankových údajov z e-mailu.

Chcete mať svoje dokončenie spravované od začiatku do konca? Zabezpečíme notára, licencie, kontroly nulového dlhu aj odovzdanie kľúčov, aj keď nemôžete priletieť, a to všetko bez poplatku pre kupujúceho. Pokojne sa porozprávajte so Spain Developments.

Záver

Dokončenie je deň, keď sa váš nákup stane skutočnosťou: podpíšete escritura, zaplatíte zvyšnú sumu a prevezmete kľúče. Pri novostavbe nasleduje dokončenie po Licence of First Occupation a doplatíte zostávajúcich 60 % až 80 % z ceny (približne 350.000 eur pri nehnuteľnosti za 500.000 eur) navyše k vašim postupným, bankovou zárukou krytým platbám počas výstavby. Pri ďalšom predaji zaplatíte v daný deň približne 90 %. Využite vlastného nezávislého právnika, overte si licencie a bankovú záruku a plaťte iba na účet, ktorý ste si overili. Pri nehnuteľnosti za 500.000 eur premení starostlivo zvládnuté dokončenie mesiace práce na bezpečný domov vo vašom vlastníctve. V Spain Developments riadime vaše dokončenie od začiatku do konca, aj zo zahraničia, bez poplatku pre kupujúceho. Keď budete pripravení, neváhajte nás kontaktovať.