Súkromná kúpna zmluva v Španielsku: Sprievodca novostavbou a arras

Táto príručka je pre zahraničných kupujúcich, ktorí podpisujú súkromnú kúpnu zmluvu na Costa del Sol. Väčšina našich kupujúcich kupuje novostavbu, preto začíname zmluvou na novostavbu a postupnými platbami, potom vysvetlíme resale0contrato de arras0ako porovnanie. Dozviete sa, čo je každá zmluva, ktoré klauzuly chránia vaše peniaze a prečo je banková záruka dôležitá. Na konci budete vedieť, čo si skontrolovať pred podpisom.

Rýchle zhrnutie:0Pri novostavbe je súkromná kúpna zmluva zmluvou developera. Zaplatíte fixný rezervačný poplatok, potom postupné splátky počas výstavby – zvyčajne spolu 20% až 40% z ceny pred dokončením (často okolo 30%) – a zvyšných 60% až 80% pri dokončení. Každé euro, ktoré zaplatíte pred odovzdaním kľúčov, musí byť chránené povinnou bankovou zárukou (Law 57/1968, Ley 20/2015). Resale je iné: tam podpíšete0contrato de arras, zaplatíte asi 10% a dokončíte to v priebehu niekoľkých týždňov. Pri oboch trvajte na správnom type zmluvy a vždy si ju nechajte najprv prečítať vlastným nezávislým právnikom.

Čísla, na ktorých záleží:

• 20% až 40%0v splátkach pred dokončením pri kúpe novostavby off-plan (často okolo 30%).
• 6.000 až 10.000 eur0typický rezervačný poplatok pri novostavbe.
• 10%0typická záloha pri resale (arras).
• 10-ročná0záruka na konštrukciu pri novostavbe.

Čo sa dozviete

• Čo je súkromná kúpna zmluva
• Zmluva na novostavbu: postupné platby a banková záruka
• Porovnanie s resale: 3 typy arras
• Koľko platíte a kedy
• Čo musí zmluva obsahovať
• Riziká, pasce a ako zostať v bezpečí
• Váš kontrolný zoznam pred podpisom

Čo je súkromná kúpna zmluva

Súkromná kúpna zmluva je dohoda, ktorú podpisujete predtým, než idete k notárovi. Ako vyzerá, závisí od toho, čo kupujete.

Pri0novostavbe, ide o súkromnú kúpnu zmluvu developera (často nazývanú PPC). Zaplatíte rezervačný poplatok, aby sa jednotka stiahla z trhu, potom postupné platby počas výstavby a zvyšok pri dokončení. Pri0resale0od súkromného vlastníka je to zvyčajne0contrato de arras0(zmluva o zálohe): zaplatíte asi 10% a obe strany sa dohodnú na cene a dátume dokončenia.

Predstavte si to ako skutočný záväzok. Rezervácia drží nehnuteľnosť niekoľko dní. Plná zmluva potom uzamkne dohodu: stanoví cenu, platobný plán, termín dokončenia a sankciu, ak niekto odstúpi.

Dôležité: táto zmluva je záväzná. Keď ju podpíšete a zaplatíte, odísť z obchodu zvyčajne znamená stratu toho, čo ste zaplatili. Preto na slovách v tejto zmluve záleží viac než takmer pri akomkoľvek inom kroku. Nikdy nepodpisujte zmluvu, ktorej úplne nerozumiete.

Bonusový tip:0Pred podpisom si vždy nechajte zmluvu prečítať vlastným nezávislým právnikom. Nikdy ju nepodpisujte v kancelárii developera alebo realitného makléra v ten istý deň. Pracujú pre predávajúceho, nie pre vás.

Zmluva na novostavbu: postupné platby a banková záruka

Ak kupujete novostavbu od developera, dokumentácia nie je klasické arras. Podpisujete developerovu0súkromnú kúpnu zmluvu. Myšlienka je rovnaká – cena, záloha, termín – ale spôsob platby je kľúčový rozdiel.

Tu je postup pri off-plan kúpe, hlavný scenár na Costa del Sol:

• Rezervačný poplatok.0Fixná suma, zvyčajne 6.000 až 10.000 eur, na stiahnutie jednotky z trhu.
• Postupné platby počas výstavby.0Platíte splátky podľa toho, ako stavba rastie. Spolu to predstavuje asi020% až 40% z ceny pred dokončením0(často okolo 30%). Pri nehnuteľnosti za 500.000 eur je to približne 100.000 až 200.000 eur počas výstavby (30% = 150.000 eur).
• Banková záruka.0Každé euro, ktoré zaplatíte pred odovzdaním kľúčov,0musí byť chránené povinnou bankovou zárukou alebo poistením0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ak developer nedokončí stavbu, dostanete svoje peniaze späť. Nikdy neplaťte developerovi ani jedno euro bez nej.
• Doplatok pri dokončení.0Keď je udelená Licence of First Occupation, zaplatíte zostávajúcich060% až 80%0u notára na0escritura0– približne 300.000 až 400.000 eur (70% = 350.000 eur).

Novostavba tiež zo zákona prichádza s010-ročnou konštrukčnou zárukou0a s prehliadkou nedostatkov pred dokončením, aby developer odstránil chyby vo vyhotovení.

Hotová novostavba je jednoduchšia.0Ak je dom dokončená novostavba, zaplatíte rezerváciu, potom asi 10% pri súkromnej zmluve a potom zvyšok pri dokončení v priebehu niekoľkých týždňov – rovnaké dane pri novostavbe (10% IVA plus asi 1.2% AJD) a rovnaká 10-ročná záruka.

Skutočný príklad.0Pri off-plan novostavbe za 500.000 eur môže postupný plán vyzerať takto. Každé euro pred odovzdaním kľúčov je kryté bankovou zárukou:

• 8.000 eur0– rezervačný poplatok (započítava sa do ceny)
• 150.000 eur0– postupné platby počas výstavby (asi 30%, kryté bankovou zárukou)
• 350.000 eur0– doplatok pri dokončení (asi 70%), platený u notára

Bez záruky na tieto postupné platby sú vaše peniaze ohrozené.

V Spain Developments spolupracujeme iba s developermi, ktorí poskytujú riadnu bankovú záruku, a naši právnici ju za vás kontrolujú. Sme nezávislý agent kupujúceho, developer platí našu províziu a vy neplatíte žiadny poplatok kupujúceho. Pokojne nás kontaktujte, ak chcete, aby sa to správne preverilo.

Nebezpečenstvo:0Pri novostavbe je najväčším rizikom zaplatiť developerovi bez bankovej záruky. Žiadna záruka, žiadna platba. Skontrolujte aj históriu developera – požiadajte, aby vám ukázal domy, ktoré už predtým dokončil.

Porovnanie s resale: 3 typy arras

Ak kupujete resale od súkromného vlastníka namiesto novostavby, zmluva je0contrato de arras. Španielske právo pozná tri druhy. Vyzerajú podobne, ale pravidlá sú veľmi odlišné. V zmluve musí byť uvedené, o ktorý typ ide.

Penitenciales (najlepšie pre kupujúcich)

• Môžete odstúpiť
• Ak odstúpite: stratíte svoju zálohu
• Ak odstúpi predávajúci: zaplatí vám dvojnásobok

Penales (stále záväzné)

• Žiadny čistý odchod
• Ak odstúpite: zaplatíte sankciu a stále môžete byť nútení kúpiť
• Ak odstúpi predávajúci: zaplatí sankciu a môže byť nútený predať

Confirmatorias (pre vás najhoršie)

• Žiadny čistý odchod
• Druhá strana vás môže žalovať za porušenie zmluvy a škodu
• Môžete žalovať predávajúceho za porušenie zmluvy a škodu

Najbežnejší typ pri bývaní je0arras penitenciales0(upravené v článku 1454 Španielskeho občianskeho zákonníka). Je to pre kupujúceho najspravodlivejšie. Ak musíte odstúpiť, vaša strata je pevne stanovená: len záloha. Ak odstúpi predávajúci, zaplatí vám dvojnásobok.

Veľká pasca:0ak zmluva neuvádza typ, zákon ju považuje za confirmatorias.0To je pre vás najhoršia možnosť. Pri confirmatorias vás druhá strana môže žalovať o oveľa viac než len o zálohu. Preto si vždy skontrolujte, že typ je jasne napísaný.

Nebezpečenstvo:0Nepodpisujte zmluvu, ktorá mlčí o type arras. „Mlčí“ znamená confirmatorias ako predvolenú možnosť, a to vás vystavuje nároku na celú cenu. Jeden chýbajúci riadok vás môže stáť tisíce.

Koľko platíte a kedy

Tu sa novostavba a resale rozchádzajú.

Pri0novostavba (off-plan), neplatíte jednu jedinú 10% zálohu. Platíte fixný rezervačný poplatok, potom postupné splátky spolu vo výške020% až 40% pred dokončením (často okolo 30 %), potom zostatok 60 % až 80 % u notára. Pri 500.000 euros je to približne 150.000 euros počas výstavby a 350.000 euros pri dokončení. Každé etapovo zaplatené euro je kryté bankovou zárukou.

Pri0resale, zvykom je 10 % z ceny pri arras. Nie je to právne pravidlo a dá sa o tom rokovať, ale 10 % je to, čo väčšina súkromných predávajúcich očakáva. Zvyšných 90 % potom zaplatíte u notára v deň dokončenia.

Čokoľvek zaplatíte, nie je dodatočný náklad. Započítava sa to do ceny.

Skutočný príklad - novostavba. Kupujete byt vo výstavbe za 500.000 euros:

• 8.000 eur0– rezervačný poplatok (započítava sa do ceny)
• 150.000 eur - postupne počas výstavby (asi 30 %, kryté bankovou zárukou)
• 350.000 eur - doplatok pri dokončení (asi 70 %), u notára

Skutočný príklad - ďalší predaj. Dohodnete sa na kúpe bytu z ďalšieho predaja za 500.000 euros s arras penitenciales:

• 50.000 euros - záloha pri podpise (10 %)
• 450.000 euros - doplatok u notára
• 50.000 euros - o čo prídete, ak odstúpite
• 100.000 euros - čo vám predávajúci zaplatí, ak odstúpi on

Takže obe strany majú skutočný dôvod obchod dokončiť. To je zmysel zálohy.

Bonusový tip: Čokoľvek zaplatíte, tvorí pre daňové účely súčasť priznanej kúpnej ceny. Pri novostavbe (hlavný prípad tu), daň je 10 % IVA (50.000 euros z 500.000) plus približne 1.2 % AJD (6.000 euros), nie ITP. Pri resale v Andalucíi je daň 7 % ITP (35.000 euros), splatná po dokončení. Počítajte s ňou už teraz, nie až neskôr.

Čo musí zmluva obsahovať

Dobrá zmluva je podrobná. Uistite sa, že tá vaša obsahuje toto všetko:

• Zmluvné strany. Celé mená, čísla pasu alebo NIE (vaše španielske daňové identifikačné číslo).
• Nehnuteľnosť. Úplná adresa, the referencia catastral (katastrálna referencia, oficiálne identifikačné číslo nehnuteľnosti) a jasný opis.
• Cena. Celková dohodnutá cena a spôsob jej úhrady.
• Platobný plán. Pri novostavbe rezervačný poplatok a každá etapová splátka s podmienkou jej splatnosti a výškou. Pri ďalšom predaji záloha, ktorú platíte teraz.
• Banková záruka (novostavba). Jasný záväzok, že každá platba pred dokončením je krytá bankovou zárukou alebo poistením (Law 57/1968, Ley 20/2015). Toto je najdôležitejšia klauzula v zmluve na novostavbu.
• Typ arras (ďalší predaj). Jasne uvedené - chcete penitenciales.
• Podmienka a termín dokončenia. Pri novostavbe nasleduje dokončenie po Licence of First Occupation. Pri ďalšom predaji je to pevný dátum, zvyčajne 30 až 60 dní, niekedy až 90.
• Poplatky. Akákoľvek hypotéka, dlh alebo obmedzenie viaznúce na nehnuteľnosti. Pri dokončení by už nemalo zostať nič.
• Kto čo platí. Náklady na notára, kataster nehnuteľností a dane. Podľa zákona a zvyklostí kupujúci platí väčšinu daní z kúpy.
• Klauzula o odstúpení. Čo sa stane, ak niektorá strana odstúpi.
• Odkladacie podmienky. Veci, ktoré musia byť splnené predtým, než budete musieť kúpiť - pri novostavbe platné stavebné povolenie a skutočná banková záruka; pri ďalšom predaji čistá nota simple (výpis z katastra nehnuteľností, ktorý ukazuje vlastníka a prípadné dlhy) a žiadne problémy s územným plánovaním.

Odkladacie podmienky sú vaša záchranná sieť. Umožňujú vám odstúpiť a ponechať si to, čo ste zaplatili, ak právnik nájde vážny problém.

Bonusový tip: Požiadajte svojho právnika, aby pridal klauzulu, ktorá ochráni to, čo ste zaplatili, ak má nehnuteľnosť skryté dlhy, nemá povolenie alebo je problém s vlastníckym právom. Férový predávajúci alebo developer to prijme. Ten, kto to odmietne, je varovný signál.

Riziká, pasce a ako zostať v bezpečí

Buďte úprimní, pokiaľ ide o riziká. Toto sú tie, ktoré zaskočia zahraničných kupujúcich:

• Developer bez bankovej záruky (novostavba). Toto je zďaleka najväčšie riziko pri novej výstavbe. Bez záruky, bez platby.
• Neuvedený typ arras (ďalší predaj). Predvolene sa to považuje za confirmatorias a vystavuje vás to veľkému nároku. Vždy ho pomenujte.
• Bez povolenia alebo nelegálna stavba. Niektorým projektom chýba správne povolenie. Váš právnik musí potvrdiť stavebné povolenie a pri novostavbe aj to, že dokončenie nasleduje po Licence of First Occupation.
• Skryté dlhy pri ďalšom predaji. Nezaplatené dane alebo poplatky spoločenstvu môžu prejsť na vás. Váš právnik kontroluje nota simple.
• Príliš krátky termín. Ak potrebujete hypotéku, uistite sa, že termín dokončenia dáva banke čas.
• Platba na osobný účet. Plaťte len na správny účet uvedený v zmluve, nikdy nie na súkromný účet agenta.
• Ústne „dohody.“ Ústna dohoda sa ťažko vymáha. Vždy ju majte písomne.
• Menové riziko. Ak platíte v pounds, krona alebo zloty, kurz môže zmeniť náklady o tisíce pri etapových platbách aj pri dokončení. Menový maklér môže kurz zafixovať.

Varovanie: Ak vás predávajúci, developer alebo agent tlačí, aby ste podpísali „dnes“, spomaľte. Skutočný obchod dá vášmu právnikovi čas preveriť projekt a zmluvu. Tlak je klasický znak problému.

Váš kontrolný zoznam pred podpisom

Pred podpisom súkromnej kúpnej zmluvy si potvrďte:

• Váš nezávislý právnik ju prečítal a schválil.
• Pri novostavbe je banková záruka na každú etapovú platbu skutočná a dokončenie je viazané na Licence of First Occupation.
• Pri ďalšom predaji je uvedený typ arras (chcete penitenciales).
• Cena, platobný plán a termín dokončenia sú správne.
• Stavebné povolenie je platné (a pri ďalšom predaji je nota simple čistá, bez prekvapivých dlhov).
• Odkladacie podmienky chránia to, čo ste zaplatili.
• Platíte len na účet uvedený v zmluve.

Chcete si dať zmluvu skontrolovať pred podpisom? Kontrolujeme každú zmluvu, potvrdzujeme bankovú záruku pri novostavbách a spolupracujeme len s developermi, ktorí ju poskytujú, a to všetko bez poplatku pre kupujúceho. Pokojne sa obráťte na Spain Developments.

Záver

Súkromná kúpna zmluva je moment, keď sa váš nákup stáva skutočnosťou, takže na detailoch záleží úplne všetko. Pri novostavbe zmluva stanovuje váš rezervačný poplatok, vaše postupné platby (približne 20% až 40% pred dokončením, často okolo 30%) a zvyšok 60% až 80% u notára - a každé euro zaplatené pred odovzdaním kľúčov musí byť kryté bankovou zárukou. Pri ďalšom predaji sa uistite, že je uvedený typ arras a že záloha je primeraná. Pri nehnuteľnosti za 500.000 euros je jasná zmluva rozdielom medzi bezpečne investovanými peniazmi a nákladnou chybou. V Spain Developments kontrolujeme každú zmluvu a spolupracujeme len s developermi, ktorí poskytujú riadnu bankovú záruku, bez poplatku pre kupujúceho. Keď budete pripravení, neváhajte nás kontaktovať.