Перевірки due diligence перед купівлею в Іспанії

Купівля житла на Costa del Sol — це великий крок, часто з іншої країни. Цей посібник показує юридичні перевірки, які захищають ваші гроші до того, як ви підпишете документи. Ви дізнаєтеся, що потрібно перевірити, хто це робить, скільки це коштує та які ризики, якщо пропустити це. Текст написано для іноземних покупців новобудов.

Короткий підсумок

• Due diligence — це повна юридична перевірка нерухомості перед купівлею.
• В Іспанії діє принцип "покупець має бути обачним", тому після підписання проблеми стають вашими.
• Зазвичай це займає від 5 до 15 робочих днів і входить до 1% гонорару юриста.
• Завжди робіть це до підписання або оплати і завжди користуйтеся послугами незалежного юриста.

Що таке due diligence?

Due diligence — це повна юридична перевірка нерухомості перед купівлею. Її проводить ваш незалежний юрист. Мета проста: підтвердити, що житло юридично чисте, без боргів, належним чином побудоване та безпечне для купівлі.

Іспанська нерухомість працює за правилом "покупець має бути обачним". Після завершення угоди будь-яка прихована проблема стає вашою, навіть якщо ви про неї не знали. Due diligence допомагає виявити ці проблеми заздалегідь, поки ви ще можете відмовитися від угоди.

Чому due diligence настільки важлива в Іспанії

У деяких країнах система захищає покупця. Іспанія — інша. Тут обов’язок перевірити все до підписання лежить на вас і вашому юристі. Після завершення угоди буде вже пізно.

Іноземні покупці стикаються з додатковим ризиком. Ви можете не знати місцевих проблем, які є поширеними в Іспанії. Можливо, ви купуєте під час короткої поїздки, закохавшись у краєвид і під тиском швидкого рішення. Саме тоді й трапляються помилки.

Ось які проблеми покликана виявити due diligence.

• Приховані борги.nbsp;Несплачені податки, внески до спільноти та комунальні рахунки залишаються прив’язаними до нерухомості, а не до продавця. Пропустите перевірку — успадкуєте їх.
• Незаконні будівельні роботи.nbsp;Додаткові кімнати, басейн, тераса або гараж, збудовані без дозволу. Це може призвести до штрафів або навіть наказу про знесення.
• Проблеми з містобудуванням.nbsp;Житло, збудоване з порушенням правил зонування, що може обмежити спосіб його використання або зашкодити перепродажу.
• Неправильний розмір або межі.nbsp;Якщо фактична нерухомість не збігається з офіційним записом, у вас можуть виникнути труднощі з реєстрацією або перепродажем.

Повний чекліст due diligence

Ось що охоплює належна юридична перевірка. Попросіть свого юриста письмово підтвердити кожен пункт.

1. Перевірка в Земельному реєстрі (nota simple).nbsp;Підтверджує справжнього власника та показує будь-яку іпотеку, арешт або обтяження. Nota simple — це офіційний витяг із Земельного реєстру (Registro de la Propiedad).
2. Перевірка кадастру.nbsp;Підтверджує, що розмір і планування нерухомості в податковому реєстрі (Catastro) відповідають реальності.
3. Реєстр проти кадастру проти реальності.nbsp;Юридичний запис, податковий запис і фактичне житло мають повністю збігатися.
4. Містобудівне планування та зонування.nbsp;Підтверджує, що нерухомість відповідає місцевим будівельним правилам і що щодо неї немає справ про санкції.
5. Ліцензії.nbsp;Підтверджує наявність чинної будівельної ліцензії та ліцензії на перше заселення (Licencia de Primera Ocupaciónnbsp;- дозволу законно проживати там і підключати комунальні послуги).
6. Борги та рахунки.nbsp;Перевіряє наявність несплаченого IBI (муніципального податку), внесків до спільноти та комунальних рахунків.
7. Спільнота власників.nbsp;Підтверджує, що спільнота (comunidad de propietarios) добре керується, не має великих боргів чи юридичних спорів, а також перевіряє правила спільноти.
8. Статус оренди.nbsp;Підтверджує, чи можна законно здавати житло туристам, якщо це ваш план.

Додаткові перевірки для новобудов і купівлі на етапі будівництва

Новобудови та житло, яке купується на етапі будівництва, потребують ще кількох перевірок. Вони захищають вас від ризиків, характерних саме для купівлі нової або ще не завершеної нерухомості.

• Компанія забудовника.nbsp;Підтвердьте, що забудовник існує, і перевірте його фінансовий стан у Торговому реєстрі (Registro Mercantil).
• Право власності на землю.nbsp;Підтвердьте, що забудовник дійсно володіє землею або має право будувати на ній.
• Банківська гарантія.nbsp;Для купівлі на етапі будівництва підтвердьте, що чинна банківська гарантія (aval bancario) покриває кожен поетапний платіж згідно із Law 57/1968 та Law 20/2015. Ніколи не сплачуйте завдаток без цього.
• Детальна специфікація.nbsp;Отримайте точний перелік матеріалів, планування та оздоблення в письмовій формі, щоб забудовник не міг тихо змінити їх або пізніше стягнути додаткову плату.
• Дата завершення та штрафні санкції. Контракт має встановлювати чіткий кінцевий термін і штрафи за затримки.
• 10-річна структурна гарантія. Іспанське законодавство вимагає 10-річної гарантії на конструкцію будівлі.

Примітка про okupas (сквотерів). Багато покупців хвилюються через сквотерів. Це цілком обґрунтоване занепокоєння, але реальний ризик у закритому новобудовному комплексі дуже низький. Такі будинки заселені, обладнані сигналізацією та перебувають під наглядом спільноти власників. Іспанський Закон 2025 року проти сквотерів (Ley Antiokupas), який діє з квітня 2025 року, також значно прискорив виселення. Поліція може видалити незаконних мешканців протягом 48 годин, якщо виявити їх рано, а суди тепер застосовують прискорену процедуру тривалістю близько 15 днів. Частина грамотної покупки — це переконатися, що ваш новий дім належним чином захищений із першого дня.

Коли це слід робити?

До того, як ви підпишете будь-що зобов’язальне. До того, як ви заплатите будь-яку суттєву суму. Це найважливіше правило щодо строків в іспанській нерухомості.

Приватний договір купівлі (contrato de arras — зобов’язальний договір завдатку) має юридичну силу. Якщо ви його підпишете, а потім відмовитеся, навіть із поважної причини, ви можете втратити свій завдаток. Тому перевірки мають бути першими.

Якщо продавець або агент тисне на вас, щоб ви швидко підписали, ваш юрист може додати відкладальну умову (condición suspensiva — умова для виходу з угоди). Це робить угоду залежною від чистого результату due diligence. Якщо виявиться серйозна проблема, ви відмовляєтеся від угоди і зберігаєте свої гроші.

Попередження: Тиск у стилі "підпишіть сьогодні або втратите це" — класична тактика. Справжня, хороша нерухомість нікуди не зникне після належної перевірки. Ніколи не дозволяйте терміновості підштовхнути вас до підписання, доки due diligence не завершено.

Скільки це займає і скільки коштує

Due diligence зазвичай займає від 5 до 15 робочих днів. Точний строк залежить від нерухомості та від того, як швидко відповідає мерія.

Вартість входить у гонорар вашого юриста, який зазвичай становить близько 1% від ціни купівлі плюс ПДВ (IVA 21%). Давайте використаємо реальний приклад ізd 500.000 euros новобудовою.

Приклад розрахунку: новобудова за 500.000 euros

• 5.000 euros — гонорар юриста, включно з due diligence (1%)
• 1.050 euros — ПДВ (21%)
• Разом: 6.050 euros

Сама nota simple коштує лише кілька євро. Справжня цінність — у професійному погляді юриста, який разом аналізує реєстр, кадастр, ліцензії та рахунки спільноти. Порівняно з покупкою за 500.000 euros, це невеликі гроші за повний спокій.

Що станеться, якщо це пропустити

Ці ризики — не рідкісні страшилки. Вони трапляються часто, особливо з покупцями, які поспішають. Пропуск due diligence може означати:

• Сплату штрафів або ризик знесення через будівельні роботи без ліцензії.
• Неможливість отримати іпотеку, страхування або правильну реєстрацію.
• Успадкування чиїхось неоплачених боргів.
• Юридичні спори з сусідами або мерією.
• Проблеми з перепродажем житла через юридичний дефект.

Будь-що з цього може коштувати значно більше, ніж гонорар юриста, а деякі речі взагалі неможливо виправити.

Купівля дистанційно: перевірки з-за кордону

Вам не потрібно бути в Іспанії для due diligence. Більшість британських, ірландських, нідерландських, скандинавських, німецьких, польських і чеських покупців оформлюють це з дому.

Ваш незалежний юрист отримує дані з реєстру та кадастру, звертається до мерії, податкової служби та спільноти, а потім звітує вам вашою мовою. Якщо ви не можете приїхати на завершення угоди, ви підписуєте довіреність (poder notarial — юридичний документ, який дозволяє вашому юристу діяти від вашого імені), щоб юрист міг підписати договір за вас. Уся перевірка може проходити, поки ви залишаєтеся у своїй країні.

Саме тут наявність правильної команди вирішує все. У Spain Developments ми працюємо лише з незалежними іспанськими юристами, ніколи не з юристом забудовника. Це важливо, тому що юрист забудовника має конфлікт інтересів: йому платить продавець. Незалежний юрист має і обов’язок, і мотив знаходити проблеми до того, як вони стануть вашими. Як агент покупця, якому платить забудовник, ми координуємо повний due diligence, щоб нічого не було пропущено.

Бонусна порада: Попросіть у свого юриста письмовий звіт due diligence наприкінці. Чіткий підсумок того, що було перевірено, що було знайдено і що було врегульовано. Хороший юрист надає це за замовчуванням. Це також корисний доказ на майбутнє, якщо ви колись продаватимете.

Перед підписанням: чекліст due diligence

• Свіжо отримана nota simple з Земельного реєстру.
• Кадастр, реєстр і фактичний стан повністю збігаються.
• Підтверджено ліцензію на будівництво та Ліцензію на перше заселення.
• Немає несплаченого IBI, внесків спільноти або боргів за комунальні послуги.
• Для off-plan: чинна банківська гарантія покриває кожен етапний платіж.
• Отримано письмовий звіт due diligence від вашого юриста.

Підсумок

Due diligence — це юридична перевірка, яка захищає ваші гроші в Іспанії. Вона підтверджує справжнього власника, виявляє приховані борги, перевіряє ліцензії та гарантує, що житло юридично чисте. У системі "покупець остерігайся" , це ваш головний захист.

Завжди проводьте повну юридичну перевірку, перш ніж підписувати документи чи платити, і завжди користуйтеся послугами незалежного юриста, а не юриста забудовника. Якщо ви купуєте новобудову на Costa del Sol, Spain Developments може організувати повну, незалежну юридичну перевірку, яку супроводжуватимуть вашою мовою від початку до кінця.