Пояснення щодо правовстановлюючого документа та Nota Simple в Іспанії

Якщо ви купуєте новобудову на Costa del Sol, два документи підтверджують, що житло справді належить вам: title deed і nota simple. У цьому гіді пояснюється, що це за документи, чим вони відрізняються і чому вони важливі. Його написано для іноземних покупців, які хочуть бути впевненими, що їхні гроші в безпеці.

Короткий підсумок

• Escritura — це ваш title deed, підписаний у нотаріуса, який робить вас власником.
• Nota simple — це недорогий витяг із реєстру, який ви читаєте перед купівлею.
• Читайте nota simple, щоб вирішити, підписуйте escritura, щоб купити.
• Завжди отримуйте свіжу nota simple з реєстру, а не просто копію від продавця.

Коротка версія

scrituraescritura— це ваш title deed. Це документ, підписаний у присутності нотаріуса, який передає вам право власності. nota simple— це короткий витяг із Land Registry, який показує, кому належить нерухомість і чи є на ній борги. Один документ є вашим підтвердженням права власності. Інший — вашою перевіркою перед купівлею.

Думайте про це так. Nota simple — це звіт, який ви читаєте перед підписанням. Escritura — це те, що ви підписуєте. Потім реєстр оновлюється, щоб показати ваше ім’я.

Що таке escritura (title deed)?

Escritura (повна назваescritura pública de compraventa, тобто публічний договір купівлі-продажу) — це офіційний юридичний документ, який передає нерухомість від продавця вам. Він підписується в присутності нотаріуса (notario— нейтральної посадової особи). Після підписання право власності переходить до вас.

Оскільки нотаріус його посвідчує, escritura є публічним документом. Вона має значну юридичну силу, набагато більшу, ніж приватний договір. Це наріжний камінь володіння нерухомістю в Spain.

Ваша escritura містить:

• Повні імена та номери посвідчень особи покупця і продавця (ваш NIE для іноземних покупців).
• Детальний опис нерухомості: адреса, площа, межі, гараж, комора.
• Дані Land Registry і кадастровий номер (referencia catastral).
• Ціну і спосіб її оплати.
• Будь-яку іпотеку або обтяження на нерухомості.
• Податки, які підлягають сплаті, і хто їх сплачує, а також дату, коли ви вступаєте у володіння.

Після підписання договір надсилається до Land Registry (Registro de la Propiedad— офіційного реєстру права власності на нерухомість), щоб зареєструвати вас як нового власника. Саме цей останній крок повністю захищає ваше право власності від будь-яких претензій третіх осіб.

Що таке nota simple?

Nota simple (повна назваnota simple registral— офіційний витяг із земельного реєстру) — це офіційний витяг із Land Registry. Це короткий, зрозумілий підсумок юридичного статусу нерухомості. Він недорогий, швидкий і є найважливішим документом, який ви читаєте перед купівлею.

Nota simple повідомляє вам чотири ключові речі.

• Кому вона належить.Ім’я зареєстрованого власника та його частка. Це підтверджує, що продавець справді може продати.
• Які на ній є борги.Іпотеки, ембарго (юридичні арешти) або інші обтяження.
• Які обмеження застосовуються.Сервітути, узуфрукт або спеціальні обмеження.
• Що перебуває в процесі.Будь-які зміни, що очікують на завершення, наприклад реєстрація нової іпотеки.

Це не title deed і не юридичний доказ права власності в суді. Лише повна certificación registral(завірена реєстрова довідка) має таку силу. Але для перевірки нерухомості перед купівлею nota simple — це саме те, що вам потрібно.

Title deed і nota simple: у чому різниця

Ось ці два документи поруч для порівняння.

Escritura (title deed)

• Що це:договір, який передає право власності.
• Підписує:нотаріус.
• Призначення:доказ того, що ви володієте житлом.
• Коли ви її використовуєте:під час і після підписання.
• Юридична сила:повний юридичний доказ.
• Вартість:частина витрат на завершення угоди.

Nota simple

• Що це:короткий підсумковий витяг із реєстру.
• Підписує:ніхто; це звіт.
• Призначення:перевірити нерухомість перед купівлею.
• Коли ви її використовуєте:до того, як ви щось заплатите.
• Юридична сила:лише інформаційний документ.
• Вартість:кілька євро.

В одному реченні: ви читаєте nota simple, щоб вирішити, підписуєте escritura, щоб купити, а потім реєстр показує ваше ім’я.

Земельний реєстр проти кадастру

Іноземні покупці часто плутають ці дві системи. Вони різні, і вам потрібно, щоб обидві збігалися.

Земельний реєстр (Registro de la Propiedad)

Містить записи про законне право власності, борги та права. Звідси береться nota simple. Це юридичний запис.

Кадастр (Catastro)

Містить дані про фізичні характеристики нерухомості для цілей оподаткування: площу, межі, місцезнаходження та вартість. Звідси береться кадастровий номер.

Хороший юрист перевіряє, щоб обидва записи збігалися між собою і відповідали реальній нерухомості. Якщо в реєстрі вказано один розмір, а в кадастрі інший, це проблема, яку потрібно вирішити до купівлі, а не після.

Як отримати nota simple (вартість і терміни)

Будь-хто, хто має обґрунтовану причину, може запросити nota simple. Як покупець, ви підпадаєте під цю умову. Вам не обов’язково бути власником.

Є два офіційні способи. Уникайте приватних "швидких" сайтів, які беруть значно більше за той самий документ.

• Онлайн (registradores.org):приблизно9 євро  ПДВ. Зазвичай протягом 2 годин, максимум 48 годин.
• Особисто в місцевому реєстрі:приблизно3,64 євро  ПДВ. Одразу або за кілька годин.
• Приватні сторонні сайти:20–30 євро або більше. Залежить від сайту, часто повільніше. Уникайте їх.

Щоб подати запит, потрібно надати принаймні одне з цього: номер реєстру (finca), точну адресу, ім’я власника та ID або кадастровий номер.

Бонусна порада:Отримайте свіжу nota simple двічі. Один раз на початку, коли вам уперше сподобалася нерухомість. Потім ще раз безпосередньо перед підписанням escritura. Це допоможе виявити будь-які зміни в останню хвилину, наприклад нову іпотеку чи обтяження, зареєстровані в останні тижні.

Що nota simple розкриває про ризики

Саме тут nota simple захищає ваші гроші. Вона виявляє точні проблеми, які дорого коштують іноземним покупцям.

• Приховані борги.Іпотека або арешт на нерухомість. В Іспанії деякі борги переходять разом із нерухомістю, а не залишаються за продавцем. Nota simple показує їх, щоб ви не успадкували ці борги.
• Не той продавець.Якщо людина, яка продає, не є зареєстрованим власником, зупиніться. Nota simple підтверджує, хто має законне право продавати.
• Обтяження та обмеження.Сервітути проїзду або інші обмеження, які впливають на те, як ви можете користуватися житлом.
• Для новобудов.Коли будівництво завершується, забудовник реєструє кожну одиницю. Ваш юрист перевіряє, що нова одиниця правильно створена і не має обтяжень, перш ніж ви завершите угоду.

Скористаймося реальним прикладом. Ви погоджуєтесь купити квартиру в новобудові за500.000 євро. Nota simple показує, що за цією одиницею все ще зареєстрована іпотека на 130.000 євро з будівельного кредиту забудовника. На цьому етапі це нормально. Але її потрібно скасувати або погасити до завершення угоди, щоб ви не взяли цей борг на себе. Ваш юрист стежить за цим. Без nota simple ви б ніколи цього не побачили.

Попередження:Ніколи не покладайтеся на nota simple, яку вам дав продавець або агент. Вона може бути застарілою або відредагованою. Завжди просіть свого незалежного юриста отримати свіжу версію безпосередньо з реєстру.

День підписання акта, крок за кроком

Ось як виглядає завершення угоди, коли ви підписуєте escritura.

1. Остаточні перевірки.Ваш юрист отримує останню nota simple, щоб підтвердити, що нічого не змінилося.
2. У нотаріуса.Покупець і продавець (або їхні представники) присутні. Якщо ви не можете приїхати, ваш юрист підписує за вас за довіреністю (poder notarial).
3. Читання та підписання.Нотаріус зачитує ключові умови та підтверджує, що всі все розуміють. Ви підписуєте escritura.
4. Оплата і ключі.Ви сплачуєте залишок. Ви отримуєте ключі та засвідчену копію акта (copia autorizada).
5. Податки та реєстрація.Ваш юрист сплачує податки та подає акт до Земельного реєстру. Через кілька тижнів у реєстрі ви будете вказані як власник.

Нотаріус назавжди зберігає оригінал акта у своєму архіві (theprotocolo). Ви зберігаєте свою засвідчену копію. Реєстр містить офіційний запис про ваше право власності.

Що робити, якщо я загублю свій правовстановлюючий документ?

Не панікуйте. Ваше право власності захищене, тому що воно записане в Земельному реєстрі. Ви завжди можете отримати нову копію.

• Попросіть у нотаріуса нову копію.Попросіть у нотаріуса, який підписував оригінал, нову засвідчену копію (copia autorizada). Вам потрібно буде показати ID і сплатити збір.
• Попросіть у реєстру сертифікат.Попросіть у Земельного реєструcertificación registralщоб підтвердити ваше право власності та статус нерухомості.

Ваш юрист може зробити і те, і інше за вас, що зручно, якщо ви живете за кордоном.

Увесь цей процес — одна з причин, чому команда з носіями мови має таке велике значення. У Spain Developments ми працюємо з незалежними іспанськими юристами, а не з юристом забудовника, які читають nota simple, звіряють реєстр із кадастром і підтверджують, що акт чистий перед підписанням. Як агент покупця, якому платить забудовник, наша робота — переконатися, що житло, за яке ви платите, юридично й повністю належить вам.

Підсумок

Nota simple — це ваша перевірка перед купівлею. Вона показує, кому належить нерухомість і чи є на ній борги. Escritura — це ваш правовстановлюючий документ, підписаний у нотаріуса, який робить вас власником. Разом вони захищають вашу покупку від прихованих проблем.

Завжди отримуйте свіжу nota simple з реєстру, а не просто копію продавця, і нехай її перевірить незалежний юрист. Якщо ви купуєте новобудову на Costa del Sol, Spain Developments може організувати саме це, щоб ваше право власності було чистим і надійним.