Завершення купівлі нерухомості в Іспанії: ескрітура

Цей посібник призначений для іноземних покупців, які підходять до фінального етапу купівлі на Costa del Sol. Ви дізнаєтеся, що відбувається в день завершення, що робить нотаріус і як ви отримуєте ключі. Наприкінці ви точно знатимете, як безпечно завершити угоду, навіть перебуваючи за кордоном.

Короткий підсумок: Завершення — це день, коли ви підписуєте escritura (правовстановлюючий документ) у нотаріуса, сплачуєте залишок і отримуєте ключі. Для новобудови завершення відбувається після видачі Licence of First Occupation, і ви сплачуєте решту 60% до 80% суми (близько 350.000 euros за житло вартістю 500.000 euros) після поетапних платежів за будівництво, гарантованих банком. Для вторинного житла в день завершення ви сплачуєте близько 90%. Нотаріус є нейтральною стороною, тому вам усе одно потрібен власний незалежний юрист. Вам не обов’язково летіти до Spain: за довіреністю ваш юрист може підписати за вас. Остерігайтеся фальшивих листів із «новими банківськими реквізитами» у тиждень завершення.

Цифри, які мають значення:

• 60% до 80% залишку до сплати при завершенні купівлі новобудови (близько 350.000 euros із 500.000).
• Менше 1 години на саме підписання.
• 30 днів щоб сплатити податок на купівлю.
• 0 поїздок потрібно за наявності довіреності.

Що ви дізнаєтеся

• Що таке день завершення
• Що робить нотаріус (і чого він не робить)
• Що відбувається в цей день, крок за кроком
• Як сплачується залишок
• Чому завершення купівлі новобудови відрізняється
• Передача ключів: що потрібно отримати
• Що робити в перші 30 днів
• Ризики та як залишатися в безпеці

Що таке день завершення

Завершення — це фінальний крок. Ви підписуєте escritura (публічний правовстановлюючий документ) у присутності нотаріуса, сплачуєте решту ціни та отримуєте ключі. З цього моменту житло юридично належить вам.

Для новобудови, завершення настає, коли муніципалітет видає Licence of First Occupation наприкінці будівництва. До цього моменту ви вже сплатили поетапні внески, гарантовані банком (близько 20% до 40% ціни, часто приблизно 30%), тому в цей день ви сплачуєте решту 60% до 80%. Для вторинного житла, завершення зазвичай відбувається приблизно через 4–8 тижнів після підписання contrato de arras, і ви сплачуєте решту 90%. У будь-якому разі цей проміжок дає вашому юристу час завершити перевірки, а вашому банку — підготувати кошти.

Вам не потрібно бути в Spain для цього. Якщо ви не можете подорожувати, ваш юрист підписує за вас за довіреністю (документом, який дозволяє вашому юристу діяти від вашого імені). Багато іноземних покупців завершують угоду з дому саме так.

Escritura — найважливіший документ у всій купівлі. Він підтверджує, що житло належить вам. Зберігайте його в безпечному місці.

Що робить нотаріус (і чого він не робить)

Ця частина бентежить багатьох покупців. Нотаріус (notario) — це державний службовець, якому платить держава. Нотаріус є нейтральним. Він не працює на вас і не працює на продавця.

Що робить нотаріус

• Читає договір уголос і перевіряє особи обох сторін
• Підтверджує, що нерухомість можна законно продати
• Підтверджує, що гроші наявні і документ складено правильно
• Ставить печатку на документ і надсилає повідомлення до Land Registry

Чого нотаріус не робить

• Не захищає ваші інтереси — це робота вашого юриста
• Не перевіряє для вас приховані борги чи проблеми з містобудуванням — це ваш юрист робить до цього дня

Тому вам усе одно потрібен власний незалежний юрист. Нотаріус робить акт офіційним. Ваш юрист стежить за тим, щоб угода була безпечною для вас.

Бонусна порада: У Spain покупець зазвичай може обрати нотаріуса. Ваш юрист організує хорошого. Нотаріальні збори встановлені законом — закладайте в бюджет близько 0.5% до 1% від ціни.

Що відбувається в цей день, крок за кроком

День завершення проходить за чітким сценарієм. Ось чого очікувати:

1. Усі зустрічаються. В офісі нотаріуса: ви (або ваш юрист), продавець, обидва юристи й часто агент.
2. Нотаріус читає escritura. Уголос, пояснюючи умови. Ви можете ставити запитання в будь-який момент.
3. Ви підтверджуєте деталі. Імена, опис нерухомості, ціну і те, що на житлі не залишилося боргів.
4. Ви сплачуєте залишок. Решту ціни, а продавець передає все, що належить передати.
5. Обидві сторони підписують. Нотаріус засвідчує підписи та ставить печатку на документ.
6. Продавець передає вам ключі. Тепер житло ваше.
7. Нотаріус надсилає повідомлення. До Land Registry і видає вам засвідчену копію документа.

Усе підписання зазвичай займає менше години. Основну роботу ваш юрист виконав заздалегідь.

Реальний приклад. Ви завершуєте купівлю новобудови за 500.000 euros. Ваш юрист уже перевірив ліцензію та борги. У нотаріуса ви сплачуєте залишок, підписуєте escritura і виходите з ключами. Якщо ви використали довіреність, ваш юрист робить усе це за вас і надсилає вам ключі кур’єром.

Бонусна порада: Бронюйте час у нотаріуса заздалегідь. Улітку та наприкінці року графіки нотаріусів швидко заповнюються. Пізній запис може відсунути все ваше завершення.

Як сплачується залишок

У цей день ви безпечно сплачуєте решту ціни. Скільки саме становить ця «решта», залежить від того, що ви купили. Для новобудови це залишок 60% до 80% , який залишається після ваших поетапних платежів за будівництво — близько 350.000 euros за житло вартістю 500.000 euros. Для вторинного житла це близько 90% — приблизно 450.000 euros — тому що ви сплатили лише 10% arras. Два поширені способи однакові для обох:

• Aa0банківський чекa0(гарантований чек від іспанського банку). Продавець або забудовник гарантовано отримує оплату, а ви зберігаєте контроль до моменту підписання.
• Ana0миттєвий банківський переказa0, який зараховується того ж дня.

Готівка не використовується для оплати ціни. Іспанські правила протидії відмиванню грошей вимагають відстежуваного платежу. Ваш юрист організує правильний спосіб.

Якщо ви надсилаєте гроші з іншої валюти — pounds, krona, zloty або будь-якої валюти поза євро — плануйте заздалегідь. Обмінний курс може змінитися між договором і завершенням угоди.

Попередження:a0Валютний ризик реальний. Для покупки на 500.000 euros навіть невелика зміна курсу може змінити ваші витрати на тисячі. Валютний брокер може зафіксувати курс, щоб узгоджена вами ціна була тією ціною, яку ви сплачуєте. Не залишайте це на волю випадку в тиждень завершення угоди.

Завершення новобудови: Licence of First Occupation

Під час завершення купівлі нового об’єкта є два додаткові документи, яких немає при перепродажі. Ваш юрист має підтвердити їх перед завершенням угоди:

• Thea0certificado final de obraa0(сертифікат завершення будівництва). Він підтверджує, що будівлю завершено відповідно до планів.
• Thea0licencia de primera ocupacióna0(Licence of First Occupation, або LFO). Її видає муніципалітет наприкінці будівництва. Вона підтверджує, що в будинку законно можна проживати, саме вона запускає завершення вашої угоди, і вона потрібна для підключення води та електроенергії.

Це важливо:a0забудовник не може змусити вас завершити угоду без Licence of First Occupation.a0Якщо її немає, не підписуйте.

Також перевірте банківську гарантію на гроші, які ви сплатили під час будівництва. За законом (Law 57/1968, Ley 20/2015) ваші поетапні платежі мають бути захищені до завершення угоди.

Реальний приклад.a0Для новобудови off-plan вартістю 500.000 euros ви вже сплатили резервний внесок і поетапні внески під час будівництва — загалом близько 30%, приблизно 150.000 euros, і кожне євро забезпечене банківською гарантією. Щойно LFO видано, ваш юрист підтверджує, що виконано три умови, після чого ви сплачуєте залишок 60% до 80% і отримуєте ключі:

• Вже сплачено:a0приблизно 150.000 euros поетапно під час будівництва (близько 30%, під банківською гарантією)
• Потрібно сплатити зараз у нотаріуса:a0приблизно 350.000 euros залишку (близько 70%)
• Спочатку обов’язково:a0виданий LFO, наявний сертифікат завершення будівництва, а попередні платежі гарантовані

Перепродаж простіший: немає LFO і немає поетапних платежів під час будівництва, тож ви просто сплачуєте решту 90% (приблизно 450.000 euros) у нотаріуса.

У Spain Developments ми перевіряємо LFO, сертифікат завершення будівництва та банківську гарантію по кожній новобудові, тож ви ніколи не завершите купівлю житла, яке не є законним і готовим. Ми є незалежним агентом покупця, забудовник сплачує наш гонорар, а ви не сплачуєте комісію покупця. Зв’яжіться з нами, якщо хочете, щоб ми перевірили це для вас.

Передача ключів: що потрібно отримати

Ключі передаються одразу після підписання. Не поспішайте на цьому етапі. Зберіть усе й звірте з письмовим списком:

• Усі ключі від головних дверей (кожна копія).
• Пульт від гаража або паркінгу.
• Ключ від комори (trastero).
• Ключ від поштової скриньки.
• Ключі та коди від спільних зон (ворота, басейн, спортзал).
• Коди сигналізації або брелоки.
• Для новобудови: гарантійні документи та інструкції для опалення, кондиціонування та будь-яких smart systems.

Попросіть продавця або забудовника підписати простий опис того, що ви отримали. Для житла на вторинному ринку розумно змінити основні замки після завершення угоди. Ви не можете знати, скільки копій існує.

Бонусна порада:a0Для новобудови зробіть snagging check. У вас є час після передачі, щоб повідомити про виявлені недоліки — дрібні проблеми оздоблення, які забудовник повинен виправити. Запишіть їх і швидко надішліть.

Що робити в перші 30 днів

Кілька завдань потрібно виконати незабаром після отримання ключів. Ваш юрист абоa0gestora0(адміністративний агент) може зробити більшість із них:

• Сплатіть податок на купівлю протягом 30 днів.a0Новобудова: 10% IVA (VAT) сплачується забудовнику під час завершення угоди, плюс близько 1.2% AJD (stamp duty). Перепродаж: 7% ITP (transfer tax).
• Зареєструйте актa0в Реєстрі нерухомості, щоб ваше ім’я було внесено як власника.
• Переоформіть комунальні послугиa0(вода, електроенергія, інтернет) на своє ім’я.
• Повідомте спільноту власниківa0що ви новий власник.
• Оформіть страхування житлаa0з дня отримання ключів.
• Зареєструйтеся в padróna0у муніципалітеті, якщо плануєте там жити.

Реальний приклад.a0Ось основний податок, який потрібно сплатити незабаром після завершення угоди для житла вартістю 500.000 euros, залежно від типу. Тримайте ці гроші напоготові — це частина додаткових витрат у 12% до 14%, а не сюрприз:

Новобудова

1.2% AJD (stamp duty), до сплати приблизно під час завершення угоди:a06.000 euros.

Перепродаж

7% ITP (transfer tax), до сплати протягом 30 днів:a035.000 euros.

Ризики та як залишатися в безпеці

Будьте чесні щодо того, що може піти не так, і плануйте це:

• Відсутня Licence of First Occupation (новобудова).a0Ніколи не завершуйте купівлю новобудови без неї. Забудовник не може вас змусити, і саме вона запускає оплату залишку.
• Банківська гарантія не виконана (новобудова).a0Підтвердьте, що поетапні платежі, які ви внесли під час будівництва, зараховані при завершенні угоди. Ваш юрист перевіряє це за гарантією.
• Приховані борги (перепродаж).a0Попросіть сертифікат від спільноти власників про відсутність боргу, а також підтвердження, що IBI (місцевий податок на нерухомість) і комунальні послуги сплачені. Ваш юрист це перевіряє.
• Гроші надіслані не на той рахунок.a0Платіть лише на рахунок, підтверджений вашим юристом. Остерігайтеся фальшивих листів із «оновленими банківськими реквізитами» — це відома шахрайська схема.
• Валютні втрати.a0Зафіксуйте курс у брокера до тижня завершення угоди.
• Відсутні ключі або коди доступу.a0Отримайте підписаний опис. Змініть замки у житлі на вторинному ринку.
• Нерухомість не така, як було домовлено.a0Зробіть фінальний огляд (snagging check для новобудови) перед підписанням. Якщо щось не так, ви можете утримати кошти або відмовитися завершувати угоду, доки це не буде виправлено.

Небезпека:a0Поширене шахрайство націлене на тиждень завершення угоди. Хтось надсилає вам «нові» банківські реквізити для платежу. Завжди підтверджуйте рахунок телефоном з вашим юристом, використовуючи номер, якому ви вже довіряєте. Ніколи не дійте лише на підставі банківських реквізитів з електронного листа.

Хочете, щоб вашим завершенням угоди керували від початку до кінця? Ми беремо на себе нотаріуса, ліцензії, перевірки відсутності боргів і передачу ключів, навіть коли ви не можете прилетіти, і все це без комісії для покупця. Звертайтеся до Spain Developments.

Висновок

Завершення — це день, коли ваша покупка стає реальною: підписуєте escritura, сплачуєте залишок суми, отримуєте ключі. Для новобудови завершення настає після Licence of First Occupation, і ви сплачуєте решту 60%–80% вартості (близько 350.000 euros за житло вартістю 500.000 euros) на додачу до поетапних платежів за будівництво, гарантованих банком. Для вторинного житла ви сплачуєте близько 90% у день завершення. Користуйтеся послугами власного незалежного юриста, перевіряйте ліцензії та банківську гарантію й сплачуйте лише на той рахунок, який ви самі перевірили. Для житла вартістю 500.000 euros ретельне завершення перетворює місяці роботи на безпечний дім у вашій власності. У Spain Developments ми супроводжуємо ваше завершення від початку до кінця, навіть якщо ви перебуваєте за кордоном, без комісії для покупця. Коли будете готові, звертайтеся до нас.