西班牙非居民的房產稅（2026）

本指南適用於在 Costa del Sol 買樓但居住海外的國際業主。你會了解每年需要繳交的每一種稅、金額大概是多少，以及何時到期。我們會以一間 500.000 euros 的住宅作例子，讓你看到實際數字。

重點速覽： 如果你在 Spain 擁有住宅，但每年居住少於 183 days，就會被視為非稅務居民。即使物業一直空置，你仍然要繳稅。主要的年度稅項是 IBI（地方市政稅）和 IRNR（持有物業的小額稅項）。以 Costa del Sol 一間 500.000 euros 的住宅計算，純稅項每年大約是 1.000 至 1.300 euros；如果再加上垃圾費和社區管理費，總年度成本約為 2.400 euros。

以下是非稅務居民持有一間 500.000 euros 住宅的年度主要數字。

• 約 750 eurosa0- IBI 市政稅
• 約 314 eurosa0- IRNR，EU 業主
• 19%a0- 如果出售則有資本增值稅
• 約 2.400 eurosa0- 全包年度成本

下面我們會用簡單易明的方式逐一解釋。所有數字均以 2026 年為準。

首先：甚麼是「非稅務居民」？

如果你在 Spain 是a0非稅務居民a0，代表你每年在該國逗留a0少於 183 daysa0。大多數度假屋和第二居所業主都屬於這一類。

作為非稅務居民，你只需要就 Spain 的收入和 Spain 的物業繳交西班牙稅。你在本國的薪金或退休金會在本國課稅，而不是在 Spain。這是好消息。但你仍然有一些西班牙稅務需要處理，而很多業主直到收到帳單才知道。

注意： 西班牙稅務局（稱為a0Hacienda）現在嚴格得多，現時會追討過去四年未繳的非稅務居民稅款。如果你置之不理，可能會被罰相當於稅款 5% 至 20% 的罰款，外加利息。不要以為「沒有人會查」。他們會查，尤其是你賣樓的時候。

你亦需要一個a0NIE（你的西班牙外國人稅務識別號碼） 才能繳交任何稅款。你買樓時就會取得這個號碼。沒有它，你不能報稅或繳稅。

地籍價值：你稅單背後的數字

在談稅項之前，你必須先明白一個詞：a0地籍價值（valor catastrala0，西班牙語）.

這是政府給你物業的一個官方估值。它a0不是 市場價格。它幾乎總是低得多，通常只是你購買價的 40% 至 70%。你可以在 IBI 稅單上找到這個數字。

為甚麼這很重要？因為你兩項主要稅款（IBI 和 IRNR）都是按地籍價值計算，a0不是 而不是按你支付的 500.000 euros 計算。這就是為甚麼實際稅單通常比人們擔心的要低。

市價與地籍價值：

• 你支付了：500.000 euros
• 地籍價值：約 150.000 euros

例子： 你以 500.000 euros 購入。地籍價值可能會定為例如 150.000 euros。你的 IBI 和 IRNR 都是按這 150.000 euros 計算，而不是按 500.000 euros。

額外貼士： 買樓前一定要索取最近一期 IBI 稅單。上面會顯示地籍價值，因此你可以預先精確計算每年稅項。一位好的買家代理會在你作出承諾前替你取得這份文件。

IBI：地方市政稅

IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0）是地方物業稅。它有點像 UK 的 council tax，或 Netherlands 的a0onroerendezaakbelastinga0。你每年向市政府繳交一次。

• 稅率由各個城鎮自行訂定，約為a00,4% 至 1,1% 的地籍價值。
• 在 Costa del Sol，大多數住宅每年大約繳交a0400 至 900 euros.

以一間 500.000 euros 住宅計算的例子a0（地籍價值約 150.000 euros，城鎮稅率 0,5%）：

• 150.000 euros x 0,5% = 每年 750 euros

確實金額取決於城鎮及地籍價值，所以一定要查看最近一期帳單。

額外貼士： 為 IBI 設定從你的西班牙銀行戶口自動轉帳付款。各城鎮截止日期不同，逾期付款會被罰款。設定自動轉帳就不怕忘記。

IRNR：即使你不出租也要繳的稅

這一項幾乎令每位外國業主都感到意外。a0IRNR（Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0）是非稅務居民所得稅。

如果你的住宅空置，或者只是自住用途，Spain 仍然會向你徵稅。邏輯是你因擁有住宅而獲得一種「利益」，所以他們會就這種假定的利益課稅。這通常稱為a0推定收入稅 或a0視作收入稅.

計算方式如下：

1. 先取地籍價值。
2. 「收入」是其a01,1%a0（如果該價值在最近 10 年內更新過），或a02%a0（如果沒有）。大多數都是按 1,1% 計算。
3. 然後套用稅率：a019% 如果你居於 EU、Norway 或 Iceland。a024% 如果你居於上述地區以外（這包括 Brexit 之後的 UK）。

以一間 500.000 euros 住宅計算的例子a0（地籍價值 150.000 euros）：

• 1.650 eurosa0- 推定收入（150.000 euros x 1,1%）
• 每年 313,50 eurosa0- EU 業主：按 19% 課稅
• 每年 396 eurosa0- 非 EU 業主：按 24% 課稅

因此，大多數業主每年為 IRNR 繳付約a0300 至 600 eurosa0。你需要每年用a0Modelo 210.

警告： 如果物業由兩人共同持有，每人都必須就自己所佔份額各自提交 Modelo 210。若一對夫婦各持有 50/50，便需要提交兩份申報，每份按一半金額計算。

出租物業時的稅項

如果你出租物業（例如度假短租），規則就會改變。在出租的日子裡，你要就實際租金收入繳稅，而不是按推定收入繳稅。

• EU 和 EEA 業主： 繳付a019% 按a0淨額 租金計算。你可以扣除成本：按揭利息、IBI、社區管理費、保險、維修、代理費，以及由你支付的水電煤等雜費。
• 非 EU 業主（包括 UK）： 繳付a024% 按a0總額 租金，並且a0不可扣除任何開支a0，這是現行規則。

這個差距很大。以下是一個月 1.000 euros 租金、400 euros 成本的例子。

EU 業主（淨額的 19%）

• 租金：1.000 euros
• 減去成本：400 euros
• 應課稅金額：600 euros
• 稅額：114 euros

非 EU 業主（總額的 24%）

• 租金：1.000 euros
• 減去成本：不允許
• 應課稅金額：1.000 euros
• 稅額：240 euros

所以 EU 業主支付的稅不到一半。這是 Brexit 對英國業主的真實影響。

額外貼士： 非 EU 業主的租金稅目前正在西班牙法院受到挑戰，未來可能會改變。如果你打算出租，在申報前先取得最新建議。Spain Developments 可以為你介紹值得信賴、專門處理非居民報稅的稅務專家。

垃圾稅和社區管理費

另外還有兩項每年費用，雖然不是「所得稅」，但仍然會出現在你的帳單上：

• 垃圾收集稅（basura): 一項小型市鎮收費，通常為 每年 50 至 200 euros.
• 社區管理費（gastos de comunidad): 如果你的住宅位於有泳池、花園或電梯的社區內，你就要分攤保養費。這 不是稅 ，但它是實實在在的每年開支，通常為 每年 600 至 1.800 euros，豪華度假屋會更高。

以一套 500.000 euros 公寓為例：

• 120 euros - 垃圾稅
• 1.200 euros - 社區管理費
• 合計：每年 1.320 euros

我們在關於西班牙持有房產每年成本的指南中，會更詳細說明這些費用。

財富稅：你需要擔心嗎？

財富稅（Impuesto sobre el Patrimonio) 是按你在西班牙資產價值徵收的稅。對大多數買家來說，答案很簡單：你不用付。

• 它只會在超過 700.000 euros 的西班牙淨資產時才開始徵收，按 每人.
• 如果一對伴侶各持 50/50 擁有一套住宅，兩人各自都可享有 700.000 euros 免稅額，因此合共大約可保障至 1,4 million euros。
• 按揭會降低淨值，令這個數字進一步下降。

對 Costa del Sol 來說是個好消息： Andalucía 目前對財富稅提供 100% 減免。所以即使你超過門檻，地區層面的稅單也可能是零。

警告： 另外還有一項獨立的全國性「大型財富團結稅」，適用於價值非常高的資產。Andalucía 的減免不會阻止那一項。如果你在西班牙的資產遠超過一百萬 euros，請先尋求建議。對於一套 500.000 euros 的住宅，這方面你完全不用擔心。

出售時的稅項

你不用每年支付這些稅，但現在就應該了解，這樣之後才不會有意外。

• 資本增值稅： 19% 按你的利潤徵稅（售價減去你購買時支付的價格及買入成本）。這個 19% 稅率在 2026 年適用於所有非居民，不論你居住在哪個國家。
• 3% 預扣： 當非居民出售物業時，買方必須預留 3% 售價的金額，並直接支付給稅局。這筆款項會計入你的資本增值稅。如果你多付了，就可以申請退回差額。
• Plusvalía municipal： 這是一項地方市鎮稅，按你持有期間土地升值部分徵收。通常由賣方支付。

實例說明： 你以 500.000 euros 買入一套住宅，之後以 600.000 euros 售出。扣除買賣成本後，假設你的利潤是 70.000 euros。

• 13.300 euros - 資本增值稅（70.000 euros x 19%）
• 18.000 euros - 買方預留 600.000 euros 的 3%
• 你可申請退回差額：4.700 euros

額外貼士： 請保留你買樓、律師費、稅款，以及任何改善工程的所有發票。這些成本會降低你出售時的應課稅利潤，從而減少你的資本增值稅。

500.000 euros 的全年稅務明細

以下是 Costa del Sol 一位非居民業主持有一套 500.000 euros 公寓（地籍價值約 150.000 euros）的全年整體情況。出售稅項會分開列出，因為那是一次性的。

每年成本，EU 業主

• 750 eurosa0- IBI 市政稅
• 314 euros - IRNR（未出租）按 19% 計
• 120 euros - 垃圾稅
• 1.200 euros - 社區管理費
• 每年總計（EU 業主）：約 2.384 euros

每年成本，非 EU 業主（例如 UK）

• 750 eurosa0- IBI 市政稅
• 396 euros - IRNR（未出租）按 24% 計
• 120 euros - 垃圾稅
• 1.200 euros - 社區管理費
• 每年總計（非 EU 業主）：約 2.466 euros

出售時的一次性稅項（以 70.000 euros 利潤為例）

• 13.300 euros - 資本增值稅（利潤的 19%）
• Plusvalía municipal（由賣方支付）：因城鎮而異

所以，先不計社區管理費（因為那不是稅），一套 500.000 euros 住宅的純非居民稅單大約是 每年 1.000 至 1.300 euros。加上社區管理費和垃圾稅後，全年總開支大約是 2.400 euros.

期限和表格

把這些日期簡單記住：

• IBI： 每年一次，日期由市鎮訂定。使用自動轉帳。
• IRNR（未出租）： 申報 Modelo 210 每年一次。截止日期是稅務年度後一年的 31 December 。所以 2025 的稅款須於 31 December 2026 前繳交。
• IRNR（已出租）： 現在按年申報，並有自己在 January 的截止日期。
• 資本增值稅（出售時）： 在出售後 內提交 Modelo 210四個月 。

非居民稅務專家可以用一筆不高的年費為你處理這一切。很多業主都覺得，這比自己學西班牙報稅表格更容易。

在 Spain Developments，我們的工作不會在你拿到鑰匙時結束。我們是由發展商支付費用的獨立買家代理，所以你無需支付我們費用。我們會確保你在買入前了解每年的稅項，並為你聯繫值得信賴的稅務協助，讓你永遠不會錯過截止日期。

結論

作為 Costa del Sol 的非居民業主，你每年的主要稅項是 IBI 和 IRNR，而兩者都是基於較低的地籍價值，而不是市場價格。對於一套 500.000 euros 的住宅來說，每年稅款大約是 1.000 至 1.300 euros；加上垃圾稅和社區管理費後，大約是 2.400 euros。當你出售時，預計要為利潤支付 19% 資本增值稅。現在先了解這些數字，之後就不會有意外。

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