西班牙新樓驗收檢查

你即將接收 Costa del Sol 一間全新住宅的鎖匙。在你簽收並支付尾數之前，你需要進行一次收樓驗樓檢查。這份指南會解釋它是甚麼、要檢查甚麼，以及為甚麼它能保障你的資金。本文是為購買新建住宅的外國買家而寫。

快速摘要

• 收樓驗樓檢查會在你接受已完工的新建住宅之前進行檢查。
• 先檢查法律文件，尤其是 First Occupation Licence。
• 把每一項問題都以書面列出，並在完成交易前修好。

甚麼是收樓驗樓檢查？

收樓驗樓檢查是對已完工新建住宅進行的一次仔細檢查。你要找出各種缺陷：裂縫、滲漏、做工欠佳，以及無法正常運作的系統。你要把每個問題列出來（每一項都稱為一個「snag」），並要求發展商修復。

為甚麼在 Spain 驗樓很重要

現代建築相當複雜。即使是優質發展商，也會留下小瑕疵。專家指出，建築工程最後的 5% 承載了大部分隱藏風險。而這最後的 5%，正正就是收樓驗樓要處理的部分。

Costa del Sol 亦有其自身挑戰。季節性暴雨會考驗屋頂和排水系統。平屋頂很常見，因此防水工程必須做得正確。強烈陽光和帶鹽分的沿海空氣會損耗飾面。一間在晴天睇樓時看起來完美的房子，可能隱藏了只會在之後才顯現的問題。

如果跳過驗樓，你在入住後可能要承受數月壓力：追討一個已經收清款項的發展商、自己支付維修費，或者長期忍受那些從未被修好的缺陷。

首先要檢查的法律文件

在 Spain，新建住宅在文件齊備前並不算真正完工。實體建築只是故事的一半。未確認以下文件存在前，切勿簽收。

• Certificado Final de Obra (CFO)。 建築師和技術建築師（aparejador）會簽署這份文件，以證明工程與已獲批的項目一致。它會啟動保養及牌照程序。
• Licencia de Primera Ocupación (LPO)。 由市政府（ayuntamiento）發出的 First Occupation Licence。沒有它，你便不能合法居住在該住宅內，亦不能以你的名義申請接駁水電。這是最重要的一份文件。
• Boletines（安裝證書）。 有官方蓋章的電力、供水、燃氣及電訊系統證書。
• 保養及使用手冊。 電器、冷氣和泳池設備的保養文件，以及 Libro del Edificio （即 Building Book，列明保養維護要求）。

警告：未取得 LPO 前不要完成交易。 有些買家會被催促在 LPO 批出前完成交易。不要這樣做。沒有 LPO，你可能無法接駁公用設施，甚至不能合法入住。你的律師必須確認它已經到位。

完整的驗樓檢查清單

逐個房間檢查整個住宅，最好在日光下並同時開燈進行。帶上這份清單。為每一項缺陷拍照。

住宅外部

• 外牆和屋頂。 留意裂縫、批盪不平，以及缺失的屋瓦。檢查天溝和落水管是否已安裝妥當，並清除建築廢料。
• 防水和排水。 檢查露台、屋頂及任何地庫。面對 Costa del Sol 的暴雨，妥善的排水和防潮措施至關重要。
• 泳池和花園。 測試泳池設備。檢查泳池磁磚是否完好，以及自動灌溉系統是否正常運作。
• 閘門和圍牆。 測試自動閘門和對講機。檢查邊界圍牆是否符合已協議的高度和飾面。

機械和電力系統

• 冷氣和暖氣。 測試冷氣的冷暖功能。如設有 aerothermal 地暖，檢查每個區域是否達到指定溫度，並確認分水器有清楚標示。
• 水喉系統。 打開每一個水龍頭和花灑。沖每一個廁所。檢查水壓、查看洗手盆下方有沒有滲漏，並確認熱水能迅速到達最遠的浴室。
• 電力和智能家居。 測試每一個插座和燈掣。如果住宅設有智能（domotics）系統，檢查其是否正常運作，並要求對方示範如何使用。

屋內

• 地板及鋪磚。 輕敲瓷磚。若聲音空洞，表示固定不良。檢查填縫線是否乾淨和平整，並且沒有崩角的瓷磚。
• 牆身及天花板。 在自然光和人造光下，留意批盪不平、油漆滴痕及髮絲裂紋。
• 門窗。 每一扇都要開關一次。檢查門鎖、密封，以及玻璃或框架上沒有刮痕。
• 廚房及衣櫃。 檢查嵌入式櫃體是否對齊、緩衝鉸鏈是否正常運作，以及表面有否損壞。

應該由誰做驗樓？

你可以用這份清單自己做基本的驗樓檢查。但專業人士能找出更多問題。他們知道西班牙建築標準的要求，也知道缺陷通常藏在哪裡。

你的選擇：

• 專門驗樓公司或測量師。 他們會製作一份詳細報告交給發展商。對大多數買家來說，這是最佳選擇。
• 項目經理。 在較大型或豪華項目中，他們會管理交樓、問題清單及修復工作。
• 你自己，配合這份檢查清單。 總比沒有好，但你可能會錯過技術性問題。

額外貼士： 一定要在你簽收之前預約驗樓，絕不要在之後。發展商在仍然需要你支付尾款時，最有動機修正問題。一旦你已付款並簽署文件，這種籌碼就沒有了。

驗樓後會發生甚麼

驗樓不只是列出問題清單，而是要把問題修好。以下是流程。

1. 建立問題清單。 記下每一項缺陷，附上照片及位置。
2. 以書面形式發送給發展商。 保留一份有日期的副本。如果日後有爭議，書面紀錄非常重要。
3. 協定期限。 在完成交易前，為修復工作訂下明確日期。
4. 重新檢查。 確認工程確實已完成，而且完成得妥當。不要只聽他們的一面之詞。
5. 然後才完成交易。 只有在你滿意之後，或已有清晰的書面計劃涵蓋任何尚未完成項目時，才簽署契約並支付尾款。

在房屋未經妥善及獨立檢查前，不要簽署驗樓文件。一旦你簽了名，要追討處理會困難得多。

當你居於海外時的驗樓安排

Costa del Sol 新樓盤的大多數買家都住在其他國家。你在交樓時未必身處 Spain。只要事先規劃好，這完全沒問題。

你可以委派專業驗樓檢查員或項目經理代你出席。你的獨立律師可以在你完成交易前，確認 LPO 及其他文件是否齊全妥當。如果你無法出席公證人手續，你可以簽署一份 Power of Attorney (poder notarial - 一份讓你的律師可代表你行事的法律文件)，由你的律師代你簽署契約。你毋須親身在場，也可以受到保障。

這正是合適團隊能帶來不同的地方。在 Spain Developments，我們會協助安排獨立驗樓檢查，並與獨立的西班牙律師合作，絕不使用發展商的律師；他們會在你付款前確認牌照及文件無誤。作為由發展商支付佣金的買方代理，我們的角色是確保最終交付的房屋符合你原先獲承諾的內容，即使你是從海外置業亦然。

在你簽收之前：驗樓檢查清單

• 已確認 First Occupation Licence (LPO) 已正式到位。
• 已收到 CFO、boletines、保養保證及 Libro del Edificio。
• 已製作完整問題清單，附有室內外照片。
• 已以書面形式將問題清單發送給發展商，並訂下期限。
• 在你支付尾款前，已重新檢查修復項目。

重點總結

驗樓是你在為新樓付款前，最後亦是最好的機會去確保一切妥當。先檢查文件，尤其是 First Occupation Licence。然後全面檢查建築物內外，並在完成交易前把每一項問題都以書面記錄下來。

使用專業人士，要求發展商遵守明確的期限，並且只在你滿意時才簽署確認。若你正在購買 Costa del Sol 的新建物業，Spain Developments 可以安排獨立驗樓及獨立律師，確保你收到的房屋就是你所支付購買的房屋。