Inspecția de remediere pentru locuințe noi în Spania

Ești pe punctul de a primi cheile unei locuințe complet noi pe Costa del Sol. Înainte să semnezi recepția și să plătești soldul final, ai nevoie de o inspecție de snagging. Acest ghid explică ce este, ce trebuie verificat și de ce îți protejează banii. Este scris pentru cumpărătorii străini de proprietăți noi.

Rezumat rapid

• O inspecție de snagging verifică o construcție nouă finalizată înainte să o accepți.
• Verifică mai întâi documentele legale, în special Licența de Primă Ocupare.
• Notează fiecare defect în scris și cere să fie remediat înainte de finalizare.

Ce este o inspecție de snagging?

O inspecție de snagging este o verificare atentă a unei construcții noi finalizate. Cauți defecte: crăpături, scurgeri, finisaje slabe și sisteme care nu funcționează. Notezi fiecare problemă (fiecare este un „snag”) și ceri dezvoltatorului să le remedieze.

De ce contează snagging în Spania

Construcțiile moderne sunt complexe. Chiar și dezvoltatorii buni lasă defecte mici. Experții spun că ultimii 5% ai unei construcții poartă cea mai mare parte a riscului ascuns. Tocmai pentru acei ultimi 5% există snagging-ul.

Și Costa del Sol are propriile provocări. Ploile sezoniere abundente pun la încercare acoperișurile și drenajul. Acoperișurile plate sunt comune, așa că hidroizolația trebuie făcută corect. Soarele puternic și aerul sărat de coastă afectează finisajele. O locuință care arată perfect într-o zi însorită de vizionare poate ascunde probleme care apar abia mai târziu.

Dacă sari peste snagging, riști luni de stres după ce te muți: să alergi după un dezvoltator care a fost deja plătit, să plătești singur reparațiile sau să trăiești cu defecte care nu sunt niciodată remediate.

Documentele legale pe care trebuie să le verifici mai întâi

În Spania, o construcție nouă nu este cu adevărat terminată până când documentele nu sunt complete. Construcția fizică este doar jumătate din poveste. Nu semna niciodată recepția fără să confirmi că aceste documente există.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arhitectul și arhitectul tehnic (aparejador) semnează acest document pentru a certifica faptul că lucrările corespund proiectului autorizat. El pornește procesul de garanție și autorizare.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Licența de Primă Ocupare de la primărie (ayuntamiento). Fără ea, nu poți locui legal în locuință și nici conecta apa și electricitatea pe numele tău. Acesta este de departe cel mai important document.
• Boletines (certificate de instalație). Certificate oficiale ștampilate pentru sistemele electrice, de apă, gaz și telecomunicații.
• Garanții și manuale. Garanții pentru electrocasnice, aer condiționat și echipamentele piscinei, plus Libro del Edificio (Cartea Clădirii, care stabilește întreținerea).

Avertisment: nu finaliza fără LPO. Unii cumpărători sunt presați să finalizeze înainte ca LPO să fie acordată. Nu face asta. Fără LPO, s-ar putea să nu poți conecta utilitățile sau chiar să locuiești acolo legal. Avocatul tău trebuie să confirme că este în vigoare.

Lista completă de verificare pentru snagging

Verifică locuința cameră cu cameră, la lumină naturală și cu luminile aprinse. Ia această listă cu tine. Fă poze fiecărui defect.

Exteriorul locuinței

• Fațada și acoperișul. Caută crăpături, tencuială neuniformă și țigle lipsă. Verifică dacă jgheaburile și burlanele sunt montate și curate de resturi de construcție.
• Hidroizolația și drenajul. Verifică terasele, acoperișul și orice subsol. În condițiile ploilor puternice din Costa del Sol, drenajul corect și protecția împotriva umezelii sunt esențiale.
• Piscina și grădina. Testează echipamentele piscinei. Verifică dacă plăcile piscinei sunt intacte și dacă irigația automată funcționează.
• Porți și ziduri. Testează porțile automate și interfoanele. Verifică dacă zidurile de delimitare corespund înălțimii și finisajului convenite.

Sisteme mecanice și electrice

• Aer condiționat și încălzire. Testează aerul condiționat atât pe cald, cât și pe rece. Dacă există încălzire prin pardoseală aerotermală, verifică dacă fiecare zonă atinge temperatura și dacă distribuitorul este etichetat.
• Instalațiile sanitare. Deschide fiecare robinet și duș. Trage apa la fiecare toaletă. Verifică presiunea apei, uită-te sub chiuvete după scurgeri și verifică dacă apa caldă ajunge rapid în cea mai îndepărtată baie.
• Instalația electrică și casa inteligentă. Testează fiecare priză și întrerupător. Dacă locuința are un sistem smart (domotică), verifică dacă funcționează și cere să ți se arate cum se folosește.

În interiorul locuinței

• Podele și placări. Bateți ușor în plăci. Un sunet gol înseamnă o fixare slabă. Verificați ca rosturile să fie curate și uniforme, fără plăci ciobite.
• Pereți și tavane. În lumină naturală și artificială, căutați tencuială neuniformă, urme de vopsea scursă și fisuri fine.
• Uși și ferestre. Deschideți-le și închideți-le pe toate. Verificați încuietorile, garniturile și că nu există zgârieturi pe sticlă sau pe rame.
• Bucătărie și dulapuri. Verificați ca elementele încorporate să fie aliniate, balamalele cu închidere lentă să funcționeze și suprafețele să nu fie deteriorate.

Cine ar trebui să facă inspecția?

Puteți face singur o verificare de bază a defectelor folosind această listă. Dar un profesionist găsește mult mai multe. El știe ce cer standardele de construcție spaniole și unde se ascund defectele.

Opțiunile dvs.:

• Companie specializată în snagging sau expert tehnic. Aceștia întocmesc un raport detaliat pe care să îl predați dezvoltatorului. Cea mai bună opțiune pentru majoritatea cumpărătorilor.
• Manager de proiect. La construcțiile mai mari sau de lux, acesta gestionează predarea, lista de defecte și remedierea lor.
• Dvs., cu această listă de verificare. Mai bine decât nimic, dar este posibil să ratați probleme tehnice.

Sfat bonus: Programați inspecția înainte să semnați acceptarea, niciodată după. Dezvoltatorul are toate motivele să remedieze defectele cât timp încă are nevoie de plata dvs. finală. Odată ce ați plătit și ați semnat, această pârghie dispare.

Ce se întâmplă după inspecție

Snagging nu înseamnă doar întocmirea unei liste. Înseamnă remedierea defectelor. Iată procesul.

1. Întocmiți lista de defecte. Notați fiecare defect, cu fotografii și locații.
2. Trimiteți-o dezvoltatorului în scris. Păstrați o copie datată. O evidență scrisă contează dacă mai târziu apare un litigiu.
3. Stabiliți un termen-limită. Stabiliți o dată clară pentru remedieri, înainte de finalizare.
4. Reinspectați. Verificați că lucrările au fost efectiv făcute și făcute bine. Nu-i credeți doar pe cuvânt.
5. Apoi finalizați. Semnați actul și plătiți soldul final doar după ce sunteți mulțumit sau după ce un plan scris clar acoperă orice elemente rămase.

Nu semnați documentele de acceptare a defectelor până când locuința nu a fost verificată corespunzător și independent. După ce semnați, devine mult mai greu să obțineți măsuri concrete.

Snagging când locuiți în străinătate

Majoritatea cumpărătorilor de locuințe noi din Costa del Sol locuiesc în altă țară. S-ar putea să nu fiți în Spain la predare. Este în regulă, atâta timp cât planificați din timp.

Puteți trimite în locul dvs. un inspector profesionist de snagging sau un manager de proiect. Avocatul dvs. independent poate confirma că LPO și celelalte documente sunt în regulă înainte de finalizare. Dacă nu puteți fi prezent la notar, semnați o procură (poder notarial - un document legal care îi permite avocatului dvs. să acționeze în numele dvs.) astfel încât avocatul dvs. să semneze actul pentru dvs. Nu trebuie să fiți prezent pentru a fi protejat.

Aici echipa potrivită face diferența. La Spain Developments, ajutăm la organizarea unei inspecții independente de snagging și colaborăm cu avocați spanioli independenți, niciodată cu avocatul dezvoltatorului, care confirmă licențele și documentele înainte să plătiți. Ca agent al cumpărătorului plătit de dezvoltator, rolul nostru este să ne asigurăm că locuința finalizată corespunde cu ceea ce vi s-a promis, chiar și atunci când cumpărați din străinătate.

Înainte să semnați acceptarea: listă de verificare pentru snagging

• Confirmați că First Occupation Licence (LPO) este în vigoare.
• CFO, boletines, garanțiile și Libro del Edificio au fost primite.
• Lista completă de defecte a fost întocmită cu fotografii, la interior și la exterior.
• Lista de defecte a fost trimisă dezvoltatorului în scris, cu un termen-limită.
• Remedierile au fost reinspectate înainte să plătiți soldul final.

Concluzia

O inspecție de snagging este ultima și cea mai bună șansă de a vă asigura că o locuință nouă este în regulă înainte să plătiți pentru ea. Verificați mai întâi documentele, mai ales First Occupation Licence. Apoi verificați clădirea, la interior și la exterior, și consemnați în scris fiecare defect înainte de finalizare.

Folosiți un profesionist, stabiliți dezvoltatorului un termen-limită clar și semnați aprobarea doar atunci când sunteți mulțumit. Dacă cumpărați o locuință nou construită pe Costa del Sol, Spain Developments poate organiza o inspecție independentă și un avocat independent, astfel încât locuința pe care o primiți să fie locuința pentru care ați plătit.