Kontrola nedorobkov pri novostavbách v Španielsku

Chystáte sa prevziať kľúče od úplne nového domu na Costa del Sol. Predtým, než ho odsúhlasíte a zaplatíte konečný zostatok, potrebujete kontrolu nedostatkov. Tento sprievodca vysvetľuje, čo to je, čo treba skontrolovať a prečo to chráni vaše peniaze. Je napísaný pre zahraničných kupujúcich novostavieb.

Rýchle zhrnutie

• Kontrola nedostatkov preveruje dokončenú novostavbu predtým, než ju prevezmete.
• Najprv skontrolujte právne dokumenty, najmä Licenciu na prvé obývanie.
• Každú chybu uveďte písomne a nechajte ju opraviť pred dokončením kúpy.

Čo je kontrola nedostatkov?

Kontrola nedostatkov je dôkladná prehliadka dokončenej novostavby. Hľadáte vady: praskliny, zatekanie, nekvalitné povrchové úpravy a systémy, ktoré nefungujú. Každý problém zapíšete (každý z nich je „nedostatok“) a požiadate developera, aby ich odstránil.

Prečo sú kontroly nedostatkov v Španielsku dôležité

Moderná výstavba je zložitá. Aj dobrí developeri zanechajú drobné chyby. Odborníci hovoria, že posledných 5 % stavby nesie väčšinu skrytého rizika. Práve na týchto posledných 5 % je kontrola nedostatkov určená.

Costa del Sol má aj svoje vlastné výzvy. Silné sezónne dažde preverujú strechy a odvodnenie. Ploché strechy sú bežné, preto musí byť hydroizolácia urobená správne. Silné slnko a slaný pobrežný vzduch zaťažujú povrchové úpravy. Dom, ktorý vyzerá dokonale počas slnečnej obhliadky, môže skrývať problémy, ktoré sa ukážu až neskôr.

Ak kontrolu nedostatkov vynecháte, riskujete mesiace stresu po nasťahovaní: naháňanie developera, ktorý už dostal zaplatené, platenie opráv z vlastného vrecka alebo život s chybami, ktoré sa nikdy neopravia.

Právne dokumenty, ktoré treba najprv skontrolovať

V Španielsku novostavba nie je skutočne dokončená, kým nie sú kompletné dokumenty. Fyzická stavba je len polovica príbehu. Nikdy ju nepreberajte bez potvrdenia, že tieto dokumenty existujú.

• Certificado Final de Obra (CFO). Architekt a technický architekt (aparejador) to podpisujú, aby potvrdili, že práce zodpovedajú schválenému projektu. Tým sa začína proces záruk a licencií.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Licencia na prvé obývanie od mestského úradu (ayuntamiento). Bez nej nemôžete legálne bývať v dome ani pripojiť vodu a elektrinu na svoje meno. Toto je jediný najdôležitejší dokument.
• Boletines (certifikáty inštalácií). Oficiálne opečiatkované certifikáty pre elektrické, vodovodné, plynové a telekomunikačné systémy.
• Záruky a návody. Záruky na spotrebiče, klimatizáciu a bazénové zariadenie, plus Libro del Edificio (Kniha budovy, ktorá stanovuje údržbu).

Upozornenie: neuzatvárajte kúpu bez LPO. Niektorí kupujúci sú tlačení do dokončenia kúpy ešte pred udelením LPO. Nerobte to. Bez LPO možno nebudete môcť pripojiť siete ani tam legálne bývať. Váš právnik musí potvrdiť, že je vydaná.

Úplný kontrolný zoznam nedostatkov

Prejdite dom miestnosť po miestnosti, za denného svetla a so zapnutými svetlami. Vezmite si tento zoznam. Každú chybu odfoťte.

Exteriér domu

• Fasáda a strecha. Hľadajte praskliny, nerovnú omietku a chýbajúce strešné škridly. Skontrolujte, či sú žľaby a zvody namontované a bez stavebných nečistôt.
• Hydroizolácia a odvodnenie. Skontrolujte terasy, strechu a akýkoľvek suterén. Pri silných dažďoch na Costa del Sol sú správne odvodnenie a ochrana proti vlhkosti nevyhnutné.
• Bazén a záhrada. Otestujte bazénové zariadenie. Skontrolujte, či sú bazénové obklady nepoškodené a automatické zavlažovanie funguje.
• Brány a múry. Otestujte automatické brány a interkomy. Skontrolujte, či obvodové múry zodpovedajú dohodnutej výške a povrchovej úprave.

Mechanické a elektrické systémy

• Klimatizácia a vykurovanie. Otestujte klimatizáciu v režime chladenia aj kúrenia. Ak je tam aerotermálne podlahové vykurovanie, skontrolujte, či každá zóna dosahuje teplotu a či je rozdeľovač označený.
• Vodoinštalácia. Pustite každý kohútik a každú sprchu. Spláchnite každé WC. Skontrolujte tlak vody, pozrite sa pod umývadlá, či netečú, a overte, že teplá voda sa do najvzdialenejšej kúpeľne dostane rýchlo.
• Elektrina a inteligentná domácnosť. Otestujte každú zásuvku a každý vypínač. Ak má dom inteligentný systém (domotics), skontrolujte, či funguje, a požiadajte, aby vám ukázali, ako sa používa.

Vo vnútri domu

• Podlahy a obklady. Jemne poklepte na dlaždice. Dutý zvuk znamená zlé upevnenie. Skontrolujte, či sú škáry čisté a rovnomerné a či nie sú žiadne odštiepené dlaždice.
• Steny a stropy. Pri prirodzenom aj umelom svetle hľadajte nerovnú omietku, stekance farby a vlasové praskliny.
• Dvere a okná. Každé jedny otvorte a zatvorte. Skontrolujte zámky, tesnenia a to, či na skle alebo rámoch nie sú škrabance.
• Kuchyňa a vstavané skrine. Skontrolujte, či sú vstavané prvky zarovnané, či fungujú pánty so soft-close a či sú povrchy nepoškodené.

Kto by mal vykonať kontrolu?

Základnú kontrolu nedostatkov môžete urobiť aj sami pomocou tohto zoznamu. Profesionál však nájde oveľa viac. Vie, čo vyžadujú španielske stavebné normy a kde sa vady skrývajú.

Vaše možnosti:

• Špecializovaná firma na kontrolu nedostatkov alebo stavebný inšpektor. Vypracujú podrobnú správu, ktorú odovzdáte developerovi. Najlepšia voľba pre väčšinu kupujúcich.
• Projektový manažér. Pri väčších alebo luxusných stavbách riadi odovzdanie, zoznam nedostatkov aj ich odstránenie.
• Vy sami, s týmto kontrolným zoznamom. Lepšie než nič, ale technické chyby vám môžu uniknúť.

Tip navyše: Naplánujte kontrolu ešte pred tým, než dáte konečný súhlas, nikdy nie až potom. Developer má všetky dôvody odstrániť nedostatky, kým ešte potrebuje vašu záverečnú platbu. Keď už zaplatíte a podpíšete, táto vyjednávacia sila zmizne.

Čo sa deje po kontrole

Kontrola nedostatkov nie je len o vytvorení zoznamu. Ide o to, aby sa vady skutočne odstránili. Takto vyzerá postup.

1. Vytvorte zoznam nedostatkov. Zapíšte každú vadu spolu s fotografiami a miestom výskytu.
2. Pošlite ho developerovi písomne. Uschovajte si kópiu s dátumom. Písomný záznam je dôležitý, ak neskôr vznikne spor.
3. Dohodnite termín. Stanovte jasný dátum odstránenia chýb ešte pred dokončením.
4. Skontrolujte znova. Overte, že práca bola naozaj vykonaná a vykonaná dobre. Neverte im len na slovo.
5. Potom dokončite proces. List vlastníctva podpíšte a doplaťte zvyšok ceny až vtedy, keď budete spokojní, alebo keď bude existovať jasný písomný plán na riešenie všetkých zostávajúcich položiek.

Nepodpisujte dokumenty o prevzatí nedostatkov, kým dom nebol riadne a nezávisle skontrolovaný. Keď raz podpíšete, dosiahnuť nápravu bude oveľa ťažšie.

Kontrola nedostatkov, keď žijete v zahraničí

Väčšina kupujúcich novostavieb na Costa del Sol žije v inej krajine. Pri odovzdaní možno nebudete v Spain. To je v poriadku, pokiaľ si to vopred naplánujete.

Namiesto seba môžete poslať profesionálneho inšpektora na kontrolu nedostatkov alebo projektového manažéra. Váš nezávislý právnik môže pred dokončením potvrdiť, že LPO a ostatné dokumenty sú v poriadku. Ak sa nemôžete dostaviť k notárovi, podpíšete Power of Attorney (poder notarial - právny dokument, ktorý umožňuje vášmu právnikovi konať vo vašom mene), takže list vlastníctva podpíše za vás váš právnik. Nemusíte byť prítomní, aby ste boli chránení.

Práve tu je rozdiel, ak máte správny tím. V Spain Developments pomáhame zabezpečiť nezávislú kontrolu nedostatkov a spolupracujeme s nezávislými španielskymi právnikmi, nikdy nie s právnikom developera, ktorí pred vašou platbou overia licencie a dokumentáciu. Ako kupujúceho zástupcu plateného developerom je našou úlohou zabezpečiť, aby dokončený dom zodpovedal tomu, čo vám bolo sľúbené, aj keď kupujete zo zahraničia.

Pred konečným súhlasom: kontrolný zoznam nedostatkov

• Potvrdené, že First Occupation Licence (LPO) je vydaná.
• CFO, boletines, záruky a Libro del Edificio boli doručené.
• Vyhotovený úplný zoznam nedostatkov s fotografiami, vnútri aj vonku.
• Zoznam nedostatkov bol developerovi zaslaný písomne, spolu s termínom.
• Opravy boli znovu skontrolované pred zaplatením konečného zostatku.

Podstata veci

Kontrola nedostatkov je vaša posledná a najlepšia šanca uviesť novostavbu do poriadku skôr, než za ňu zaplatíte. Najprv skontrolujte dokumentáciu, najmä First Occupation Licence. Potom skontrolujte stavbu zvnútra aj zvonka a každú vadu zaznamenajte písomne ešte pred dokončením.

Využite služby profesionála, stanovte developerovi jasný termín a podpisujte až vtedy, keď budete spokojní. Ak kupujete novostavbu na Costa del Sol, Spain Developments môže zabezpečiť nezávislú kontrolu aj nezávislého právnika, aby domov, ktorý dostanete, bol tým domovom, za ktorý ste zaplatili.