Інспекція дефектів для новобудов в Іспанії

Ви ось-ось отримаєте ключі від абсолютно нового будинку на Costa del Sol. Перш ніж ви підпишете приймання та сплатите остаточний баланс, вам потрібна інспекція дефектів. У цьому посібнику пояснюється, що це таке, що перевіряти і чому це захищає ваші гроші. Він написаний для іноземних покупців новобудови.

Короткий підсумок

• Інспекція дефектів перевіряє завершену новобудову перед тим, як ви її приймете.
• Спочатку перевірте юридичні документи, особливо Licencia de Primera Ocupación.
• Запишіть кожен дефект письмово і добийтеся його усунення до завершення угоди.

Що таке інспекція дефектів?

Інспекція дефектів — це ретельна перевірка завершеної новобудови. Ви шукаєте недоліки: тріщини, протікання, неякісне оздоблення та системи, які не працюють. Ви перелічуєте кожну проблему (кожна з них — це 1snag7) і просите забудовника їх усунути.

Чому перевірка дефектів важлива в Іспанії

Сучасне будівництво є складним. Навіть хороші забудовники залишають дрібні недоліки. Експерти кажуть, що останні 5% будівництва несуть найбільший прихований ризик. Саме для цих останніх 5% і потрібна перевірка дефектів.

У Costa del Sol також є свої виклики. Сильні сезонні дощі випробовують дахи та дренаж. Плоскі дахи тут поширені, тому гідроізоляція має бути виконана правильно. Сильне сонце та солоне прибережне повітря шкодять оздобленню. Будинок, який виглядає ідеально в сонячний день огляду, може приховувати проблеми, що проявляться лише пізніше.

Якщо пропустити перевірку дефектів, ви ризикуєте місяцями стресу після заселення: переслідуванням забудовника, якому вже заплатили, оплатою ремонту з власної кишені або життям із дефектами, які так і не будуть усунуті.

Юридичні документи, які слід перевірити насамперед

В Іспанії новобудова не вважається по-справжньому завершеною, доки не оформлено всі документи. Фізичне завершення будівництва — це лише половина справи. Ніколи не підписуйте приймання, не підтвердивши наявність цих документів.

• Certificado Final de Obra (CFO). Архітектор і технічний архітектор (aparejador) підписують цей документ, щоб засвідчити, що роботи відповідають затвердженому проєкту. Він запускає процес гарантії та ліцензування.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Ліцензія на перше заселення від міської ради (ayuntamiento). Без неї ви не можете законно проживати в будинку або підключити воду та електроенергію на своє ім’я. Це найважливіший документ.
• Boletines (сертифікати монтажу). Офіційні завірені сертифікати для електричної, водопровідної, газової та телекомунікаційної систем.
• Гарантії та інструкції. Гарантії на побутову техніку, кондиціонування та обладнання басейну, а також Libro del Edificio (Будівельна книга, у якій викладено правила обслуговування).

Попередження: не завершуйте угоду без LPO. Деяких покупців підштовхують завершити угоду до того, як буде видано LPO. Не робіть цього. Без LPO ви можете не мати змоги підключити комунальні послуги або навіть законно проживати там. Ваш юрист має підтвердити, що вона вже є.

Повний чекліст перевірки дефектів

Оглядайте будинок кімната за кімнатою, при денному світлі та з увімкненим освітленням. Візьміть цей список. Фотографуйте кожен дефект.

Зовні будинку

• Фасад і дах. Шукайте тріщини, нерівну штукатурку та відсутню черепицю. Перевірте, що ринви та водостічні труби встановлені й очищені від будівельного сміття.
• Гідроізоляція та дренаж. Перевірте тераси, дах і будь-який підвал. За сильних дощів у Costa del Sol належний дренаж і захист від вологи є критично важливими.
• Басейн і сад. Перевірте обладнання басейну. Переконайтеся, що плитка в басейні ціла, а автоматичний полив працює.
• Ворота та стіни. Перевірте автоматичні ворота та домофони. Переконайтеся, що межові стіни відповідають узгодженій висоті та оздобленню.

Механічні та електричні системи

• Кондиціонування та опалення. Перевірте кондиціонер і на обігрів, і на охолодження. Якщо є аеротермальна тепла підлога, переконайтеся, що кожна зона досягає потрібної температури, а колектор має маркування.
• Сантехніка. Відкрийте кожен кран і душ. Змийте кожен унітаз. Перевірте тиск води, подивіться під раковинами, чи немає протікань, і переконайтеся, що гаряча вода швидко доходить до найвіддаленішої ванної кімнати.
• Електрика та розумний дім. Перевірте кожну розетку та вимикач. Якщо в будинку є система розумного дому (domotics), переконайтеся, що вона працює, і попросіть показати, як нею користуватися.

Усередині будинку

• Підлоги та плитка. Легенько постукайте по плитці. Глухий звук означає погане кріплення. Перевірте, щоб шви були чистими й рівними, без сколів на плитці.
• Стіни та стелі. При природному та штучному освітленні шукайте нерівну штукатурку, патьоки фарби та волосяні тріщини.
• Двері та вікна. Відкрийте й закрийте кожне. Перевірте замки, ущільнювачі, а також щоб на склі чи рамах не було подряпин.
• Кухня та шафи. Перевірте, чи вбудовані модулі вирівняні, чи працюють петлі з плавним закриванням, і чи не пошкоджені поверхні.

Хто має проводити огляд?

Ви можете самостійно провести базову перевірку недоліків за цим списком. Але професіонал знайде набагато більше. Вони знають, що вимагають іспанські будівельні стандарти і де ховаються дефекти.

Ваші варіанти:

• Спеціалізована компанія з виявлення недоліків або сюрвеєр. Вони готують детальний звіт для передачі забудовнику. Найкращий варіант для більшості покупців.
• Керівник проєкту. На більших або люксових об’єктах вони керують передачею, списком недоліків і виправленнями.
• Самостійно, за цим чеклістом. Краще, ніж нічого, але ви можете пропустити технічні дефекти.

Бонусна порада: Заплануйте огляд до того, як підпишете приймання, а не після. У забудовника є всі причини усунути недоліки, поки йому ще потрібен ваш остаточний платіж. Щойно ви заплатите й підпишете, цей важіль впливу зникне.

Що відбувається після огляду

Виявлення недоліків — це не просто складання списку. Йдеться про те, щоб ці недоліки були виправлені. Ось як виглядає процес.

1. Складіть список недоліків. Запишіть кожен дефект, додавши фото та місце розташування.
2. Надішліть його забудовнику письмово. Збережіть датовану копію. Письмовий запис має значення, якщо пізніше виникне спір.
3. Узгодьте крайній термін. Встановіть чітку дату для виправлень до завершення угоди.
4. Проведіть повторний огляд. Переконайтеся, що роботи справді виконані й виконані якісно. Не вірте їм на слово.
5. Потім завершуйте угоду. Підписуйте акт і сплачуйте остаточний залишок лише тоді, коли ви задоволені, або коли існує чіткий письмовий план щодо всіх пунктів, що залишилися.

Не підписуйте документи про приймання недоліків, доки будинок не буде належно та незалежно перевірений. Після підпису домогтися дій буде набагато важче.

Виявлення недоліків, коли ви живете за кордоном

Більшість покупців новобудов на Costa del Sol живуть в іншій країні. Вас може не бути в Spain під час передачі. Це не проблема, якщо ви заздалегідь усе сплануєте.

Ви можете відправити замість себе професійного інспектора з виявлення недоліків або керівника проєкту. Ваш незалежний юрист може підтвердити, що LPO та інші документи в порядку до завершення угоди. Якщо ви не можете бути присутніми у нотаріуса, ви оформлюєте довіреність (poder notarial - юридичний документ, який дозволяє вашому юристу діяти від вашого імені), щоб ваш юрист підписав акт за вас. Вам не обов’язково бути присутніми, щоб бути захищеними.

Саме тут правильна команда має вирішальне значення. У Spain Developments ми допомагаємо організувати незалежний огляд недоліків і співпрацюємо з незалежними іспанськими юристами, а не з юристом забудовника, які підтверджують ліцензії та документи до того, як ви заплатите. Як агент покупця, якому платить забудовник, наша роль — переконатися, що готовий будинок відповідає тому, що вам обіцяли, навіть якщо ви купуєте з-за кордону.

Перш ніж підписати приймання: чекліст недоліків

• Підтверджено наявність First Occupation Licence (LPO).
• Отримано CFO, boletines, гарантії та Libro del Edificio.
• Складено повний список недоліків із фото, всередині та зовні.
• Список недоліків письмово надіслано забудовнику із зазначенням крайнього терміну.
• Виправлення повторно перевірено до сплати остаточного залишку.

Підсумок

Огляд недоліків — це ваш останній і найкращий шанс привести новобудову до ладу перед тим, як ви за неї заплатите. Спочатку перевірте документи, особливо First Occupation Licence. Потім перевірте будівлю всередині та зовні й зафіксуйте кожен недолік письмово до завершення угоди.

Скористайтеся послугами професіонала, встановіть для забудовника чіткий дедлайн і підписуйте документи лише тоді, коли будете задоволені. Якщо ви купуєте новобудову на Costa del Sol, Spain Developments може організувати незалежну інспекцію та незалежного юриста, щоб дім, який ви отримаєте, був саме тим домом, за який ви заплатили.